Veelgestelde vragen erfpacht

De algemene bepalingen zijn de algemene voorwaarden (regels) die bij uw erfpachtcontract horen. Deze regels gelden voor de hele erfpachtperiode (dit wordt ook wel een erfpachttijdvak genoemd). Voor de meeste erfpachtcontracten gelden nu de regels uit 1978. Deze regels heten de ‘Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1978’ (afgekort de AB1978). Vanaf het begin van de nieuwe erfpachtperiode gaan de nieuwste, meest actuele algemene bepalingen in, de ’Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2024’ (afgekort de AB2024). Dit wordt in een akte bij de notaris vastgelegd. 

De gemeente heeft de AB1978 (de algemene regels (bepalingen) voor erfpacht) aangepast aan deze tijd. Deze bepalingen stamden namelijk uit 1978. In 1992 is de wet veranderd en er is ook Europese wetgeving gekomen. De nieuwe bepalingen passen bij deze nieuwe wetten. Ook zijn de regels (bepalingen) aangepast aan de uitgangspunten en doelen die de gemeente heeft gesteld voor de nieuwe erfpachtperiode. Een voorbeeld hiervan is dat de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) nu 25 jaar wordt in plaats van 50 jaar.  

Zodra het voorstel van het college met de nieuwe algemene regels (bepalingen) openbaar is, kunt u deze bekijken. Het voorstel zal openbaar worden nadat het college een beslissing heeft genomen over de nieuwe bepalingen. 

De gemeente Alkmaar heeft besloten om de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) korter te maken. Deze gaat van 50 jaar naar 25 jaar. De reden hiervoor is dat de waarde van de grond in een periode van 50 jaar vaak veel hoger is geworden. Hierdoor kan de canon (het bedrag dat de erfpachter moet betalen voor het gebruiken van de grond) ook veel hoger worden als deze aan het eind van een erfpachtperiode (erfpachttijdvak) opnieuw wordt berekend. Een erfpachtperiode (erfpachttijdvak) van 25 jaar moet die mogelijkheid kleiner maken.   

In de Algemene erfpachtvoorwaarden 1978 (AB1978) – dit zijn de regels (bepalingen) die nu nog gelden voor de meeste erfpachtrechten – staat dat de gemeente de erfpachtvoorwaarden aan het einde van de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) mag wijzigen. In de AB1978 staat ook  dat wanneer een erfpachter het echt niet eens is met de nieuwe erfpachtbepalingen, hij of zij het erfpachtrecht kan beëindigen nadat de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) is afgelopen. Dit staat in artikel 22 lid 5 en 6 van de AB1978. Dit betekent wel dat de erfpachter de grond met wat erop staat (de opstallen), bijvoorbeeld de woning, aan de gemeente moet geven. De erfpachter heeft dan dus geen woning meer, maar wel recht op een vergoeding voor deze opstal (dit staat in artikel 16 lid 7 en 9 t/m 12 AB1978). 

U kunt uw erfpachtakte opvragen bij het Kadaster. U vindt ook informatie over uw erfpachtakte in het eigendomsbewijs van uw woning. Dit heet de leveringsakte. 

De gemeente wil het erfpachtsysteem eenvoudiger maken en ook de kosten voor erfpachters zo laag mogelijk houden. Tegelijkertijd wil de gemeente een redelijke vergoeding ontvangen voor het gebruik van de grond, om de inkomsten uit erfpacht gelijk te houden of licht te laten stijgen. Deze inkomsten uit erfpacht zijn namelijk ook nodig in de jaarlijkse begroting van de gemeente.

Het uitgangspunt is dat de erfpachtrechten blijven bestaan, de grond dus van de gemeente blijft en er een jaarlijkse canon betaald wordt door de erfpachter. Alleen als de erfpachter zelf de grond wil overkopen  (het kopen van de bloot eigendom), dan maakt de gemeente dit in de meeste gevallen mogelijk. De bloot eigendom kopen is dus niet verplicht. Ook geeft de gemeente bijna geen nieuwe grond meer uit met daarop erfpachtrechten. 

Ja, de gemeente heeft gekeken naar hoe andere gemeenten dit aanpakken. Er is ook overleg geweest met andere gemeenten. Elke gemeente heeft alleen wel haar eigen situatie en methode. We proberen een aanpak te ontwikkelen die het beste past bij Alkmaar. 

Daarom wil de gemeente eerder beginnen met het berekenen van de nieuwe erfpachtcanon (dit heet een vervroegde canonherziening). In 2025 start de gemeente al met het berekenen van de erfpachtcanon voor de volgende erfpachtperiode (erfpachttijdvak). Zo weet u eerder hoeveel u moet gaan betalen. Dit helpt bij het verkopen van uw huis en het krijgen van een lening van de bank.  

U hoeft deze canon dan pas te betalen als uw nieuwe erfpachtperiode (erfpachttijdvak) ingaat (dus niet al vanaf 2025).  

In 2025 start de gemeente al met het berekenen van de erfpachtcanon voor de volgende erfpachtperiode (erfpachttijdvak). Zo weet u eerder hoeveel u moet gaan betalen. De canon wordt dan alvast berekend en vastgesteld, maar u hoeft deze pas te betalen als uw nieuwe erfpachtperiode (erfpachttijdvak) ingaat (dus niet al vanaf 2025).  

De gemeente begint met de berekeningen voor de erfpachtrechten waarvan de erfpachtperiode (het tijdvak) het eerste afloopt. Niet iedereen is dus tegelijk aan de beurt. Het is ook niet verplicht om de canon al eerder te laten berekenen (vervroegd te laten herzien). Als u dit niet wilt, dan kunt u dit aangeven. Dan kunt u wachten tot twee jaar voor het einde van uw erfpachtperiode voor het berekenen van de erfpachtcanon.  

De grondquote is het percentage van de WOZ-waarde dat wordt gebruikt om de grondwaarde te bepalen voor de erfpachtberekeningen voor woningen en garages. De grondquotes zijn op dit moment verschillend omdat zij afhankelijk zijn van de hoogte van de WOZ-waarde. Ook maakt het uit of er sprake is van een grondgebonden woning (eengezinswoning) of een gestapelde woning (appartement).  

Het erfpachtvoorstel dat in juni 2024 op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, is om een vaste grondquote van 20% te gebruiken. Dit geldt dan voor grondgebonden woningen en voor appartementen. De grondwaarde wordt dan berekend door 20% van de WOZ-waarde te nemen. Deze grondwaarde wordt daarna gebruikt om de erfpachtcanon voor de volgende erfpachtperiode (canonherziening) of de koopsom voor de bloot eigendom te berekenen.  

Het gebruik van een vaste grondquote van 20% is een manier om het oude systeem eenvoudiger te maken. Bij het oude systeem werden verschillende percentages (grondquotes) gebruikt. Ook is het makkelijk om de WOZ-waarde te gebruiken voor het bepalen van de grondwaarde, omdat dit algemeen bekende en beschikbare gegevens zijn.  

Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit voorstel, onderzoekt de gemeente op dit moment of de grondwaarde ook op een andere manier berekend kan worden; dus niet op basis van de WOZ-waarde. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.  

Het voorstel dat in juni 2024 op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, is om een vaste grondquote van 20% te gebruiken. Dit geldt voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en voor appartementen. 

Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit voorstel, onderzoekt de gemeente op dit moment of zij de grondwaarde voor appartementen ook op een andere manier kan berekenen. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.  

Ja, dit is onderdeel van het eenvoudiger maken van het erfpachtbeleid. Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit voorstel, onderzoekt de gemeente op dit moment of zij de grondwaarde voor appartementen ook op een andere manier kan berekenen. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.

De manier van rekenen die op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, gebruikt de WOZ-waarde als basis om de grondwaarde te berekenen. De WOZ-waarde is openbaar en transparant. Veel erfpachters zijn bekend met hun WOZ-waarde. Doordat er voor ieder adres al een WOZ-waarde beschikbaar is, kan deze manier van rekenen makkelijk gebruikt worden voor het bepalen van de grondwaarde. Dit past goed bij het doel om erfpacht eenvoudiger te maken. 

Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit voorstel, onderzoekt de gemeente of zij de grondwaarde ook op een andere manier kan berekenen. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van een (vaste) prijs per vierkante meter. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.  

De manier van rekenen die op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, gebruikt de WOZ-waarde als basis om de grondwaarde te berekenen. De WOZ-waarde is openbaar en transparant. Veel erfpachters zijn bekend met hun WOZ-waarde. Doordat er voor ieder adres al een WOZ-waarde beschikbaar is, kan deze manier van rekenen makkelijk gebruikt worden voor het bepalen van de grondwaarde. Dit past goed bij het doel om erfpacht eenvoudiger te maken. 

De prijs voor snippergroen (stukken grond van de gemeente die aan tuinen zijn toegevoegd) en het project oneigenlijk grondgebruik (project van de gemeente waarin regels ontworpen worden over deze gebruikte gemeentegrond) is anders dan de waarde van erfpachtgrond. De stukken grond die horen bij het project oneigenlijk grondgebruik zijn vaak kleine groenstroken waarop niet gebouwd mag worden. Ook zijn deze grondstroken toegevoegd aan een bestaande tuin. Hiervoor geldt een vaste vierkante-meterprijs, voor een oppervlakte tot 100 vierkante meter. Dit valt niet te vergelijken met de stukken erfpachtgrond. Het gaat aan de ene kant om het bij de tuin van een particulier trekken van een stuk grond van de gemeente en aan de andere kant om stukken grond die bebouwd zijn. Beide soorten grond hebben dus hele andere waarden.  

Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op de rekenmethode met de WOZ-waarde als basis, onderzoekt de gemeente op dit moment of de grondwaarde ook op een andere manier berekend kan worden. Bijvoorbeeld door een (vaste) prijs per vierkante meter te gebruiken. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.  

De manier van rekenen die op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, gebruikt de WOZ-waarde als basis om de grondwaarde te berekenen. De WOZ-waarde is openbaar  en transparant. Veel erfpachters zijn bekend met hun WOZ-waarde. Doordat er voor ieder adres al een WOZ-waarde beschikbaar is, kan deze manier van rekenen makkelijk gebruikt worden voor het bepalen van de grondwaarde. Dit past goed bij het doel om erfpacht eenvoudiger te maken. 

Een taxatie per adres laten uitvoeren is kostbaar en tijdrovend. Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op de manier van rekenen met de WOZ-waarde, onderzoekt de gemeente op dit moment of de grondwaarde ook op een andere manier berekend kan worden. Makelaars en taxateurs worden ook gevraagd om mee te denken. Zij kijken mee bij het onderzoek naar de rekenmethoden. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters. 

Voor het uitrekenen van de grondwaarde gebruikt de gemeente de WOZ-waarde van 2 jaar geleden (gerekend vanaf het jaar waarin de berekening wordt gemaakt). Bijvoorbeeld, als er in 2025 een berekening wordt gemaakt, is dit met de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023. De reden hiervoor is dat na 2 jaar bezwaren en beroepen tegen de WOZ-waarde zijn afgehandeld. De WOZ-waarden zijn dan ‘onherroepelijk’, wat betekent dat het niet meer te veranderen is.  

Tijdens de erfpachtbijeenkomsten is verteld dat de grondwaarde en de canon (het jaarlijkse bedrag dat betaald moet worden door de erfpachter voor de erfpacht) voor de volgende erfpachtperiode waarschijnlijk al vanaf 2025 wordt berekend (dit heet de vervroegde canonherziening). Het idee is dan om te rekenen met de WOZ-waarde van 01-01-2023. Deze vervroegde canonherziening biedt vaak meer zekerheid voor de erfpachter, omdat eerder duidelijk wordt wat de verwachte kosten zullen worden voor de erfpachter. Dit is bijvoorbeeld handig bij het aanvragen van een lening, of bij het verkopen van een woning met erfpacht.  

Maar, op basis van de ideeën, opmerking en vragen die zijn opgehaald tijdens de erfpachtbijeenkomsten, onderzoekt de gemeente op dit moment of de grondwaarde ook op een andere manier berekenend kan worden, bijvoorbeeld met een (vaste) vierkante meter prijs. Meer informatie hierover is binnenkort beschikbaar.  

Voor het uitrekenen van de grondwaarde gebruikt de gemeente een actuele WOZ-waarde. De gemeente rekent dan met een WOZ-waarde van 2 jaar geleden (gerekend vanaf het jaar waarin de berekening wordt gemaakt). Bijvoorbeeld, als er in 2025 een berekening wordt gemaakt, is dit met de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023. De reden hiervoor is dat na 2 jaar bezwaren en beroepen tegen de WOZ-waarde, zijn afgehandeld. De WOZ-waarden zijn dan ‘onherroepelijk’, wat betekent dat het niet meer te veranderen is.  

De energiezuinigheid van een woning is inderdaad iets waar naar gekeken wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde. Dit kan inderdaad zorgen voor een  hogere grondwaarde en daarom ook een hogere canon. Maar, het energiezuinig maken heeft ook een positief effect op bijvoorbeeld de energierekening en het is daarnaast ook duurzaam om uw woning energiezuiniger te maken.  

Maar, op basis van de ideeën, opmerking en vragen die zijn opgehaald tijdens de erfpachtbijeenkomsten, onderzoekt de gemeente op dit moment of de grondwaarde ook op een andere manier berekenend kan worden, bijvoorbeeld met een (vaste) vierkante meter prijs. Meer informatie hierover is binnenkort beschikbaar. 

Dit verschil is bekend bij de gemeente. De gemeente gaat dit nader onderzoeken en bekijken. 

De canon wordt berekend door de grondwaarde (1) te vermenigvuldigen met het canonpercentage (2). 

1. De grondwaarde 

Deze wordt nu berekend door een percentage van de WOZ-waarde van uw woning of garage te nemen. Dit is de grondquote. De grondquotes zijn op dit moment verschillend per adres doordat ze afhankelijk zijn van de hoogte van de WOZ-waarde. Ook maakt het uit of het een grondgebonden woning (eengezinswoning) is of een gestapelde woning (appartement).  

Het voorstel dat in juni 2024 op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, is om een vaste grondquote van 20% te gebruiken. Deze wordt dan gebruikt voor grondgebonden woningen én voor appartementen. De grondwaarde wordt dan berekend door 20% van de WOZ-waarde te nemen. Deze grondwaarde wordt vervolgens gebruikt om de erfpachtcanon voor de volgende erfpachtperiode (canonherziening) of de koopsom voor de bloot eigendom te berekenen.  

Het gebruik van een vaste grondquote van 20% is bedacht om het erfpachtsysteem eenvoudiger te maken. In het oude systeem worden namelijk verschillende percentages gebruikt. Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit nieuwe voorstel, onderzoekt de gemeente op dit moment of de grondwaarde ook op een andere manier berekend kan worden. Wanneer hier meer over bekend is, informeert de gemeente u hierover. 

2. Het canonpercentage  

Het canonpercentage wordt elk kwartaal opnieuw bekeken en vastgesteld. De hoogte van dit canonpercentage hangt af van de rentestanden. De gemeente gebruikt dan de rente die zij zou moeten betalen voor geldleningen bij de N.V. Bank voor Nederlandse Gemeenten. De gemeente kijkt dan naar de rente op geldleningen met een gemiddelde duur (looptijd) van minimaal 10 jaar. Er komt dan nog 0,25% bovenop voor risico en administratie .  

Het voorstel dat in juni 2024 op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, is om een minimum canonpercentage van 1% en een maximum canonpercentage van 3% te gebruiken. Voor de komende canonherziening zal een vast percentage worden gekozen tussen de 1 en 3 %. 

De canon (het bedrag dat u betaalt aan de gemeente voor het gebruik van de gemeentegrond) wordt opnieuw berekend bij een nieuwe erfpachtperiode (erfpachttijdvak). Dat is elke 50 of 25 jaar. Dit heet canonherziening. Tijdens de erfpachtperiode (erfpachttijdvak) wordt de canon geïndexeerd. De canonherziening (bij ingang van een nieuwe erfpachtperiode, dus na 50 of 25 jaar) is dus iets anders dan de indexering (tijdens de erfpachtperiode iedere 5 jaar).  

Bij indexering wordt de canon aangepast aan de inflatie. Inflatie is het stijgen van de prijzen van producten en diensten. Het indexeren van de canon gebeurt elke 5 jaar. Voor de indexering van de canon gebruikt de gemeente de aanpassingscoëfficiënt (een getal). In artikel 21.1 en verder van de AB1978 leest u een uitleg over de aanpassingscoëfficiënt. Voor het jaar 2024 is de aanpassingscoëfficiënt 1,16.  

Om de canon mee te laten bewegen met de stijging van de prijzen van producten en diensten (inflatie), wordt de inflatiecorrectie toegepast. Dit zorgt ervoor dat de canon actueel blijft.  

Ja, de jaarlijkse canon kunt u aftrekken van de inkomstenbelasting. Als u de canon vooruitbetaalt (afkoopt), kunt u dit bedrag niet aftrekken. De rente van een lening die u hiervoor kunt afsluiten, kunt u meestal wel aftrekken.

Het klopt dat de fiscale aftrek van erfpachtcanon kan verschillen per situatie. De gemeente adviseert erfpachters om hun persoonlijke situatie te bespreken met een financieel adviseur of met de Belastingdienst. Zij kunnen helpen met het maken van een goede inschatting van de financiële voordelen. 

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage.  

Het canonpercentage wordt berekend op basis van de rentestanden op dit moment. Als de rente op de kapitaalmarkt (vraag en aanbod van leningen op lange termijn) stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. Dit staat in de regels voor de gemeentelijke financiën.  

Het canonpercentage wordt elk kwartaal opnieuw bekeken en vastgesteld. De hoogte van dit canonpercentage hangt af van de rentestanden. De gemeente gebruikt dan de rente die zij zou moeten betalen voor geldleningen bij de N.V. Bank voor Nederlandse Gemeenten. De gemeente kijkt dan naar de rente op geldleningen met een gemiddelde duur (looptijd) van minimaal 10 jaar. Er komt dan nog 0,25% bovenop voor risico en administratie.  

Onderdeel van de nieuwe regels is een minimum en maximum canonpercentage. Het minimale canonpercentage van 1% zorgt ervoor dat de inkomsten voor de gemeente minimaal hetzelfde blijven. Het maximum canonpercentage van 3% zorgt ervoor dat de kosten voor de erfpachter niet te veel oplopen. Voor het berekenen van de canon voor de nieuwe erfpachtperiode (tijdvak) wordt gekozen voor een vast percentage gekozen tussen de 1 en 3%. Dit vaste percentage geldt alleen voor de vervroegde canonherziening. Hierover wordt binnenkort meer bekend. 

De formule voor het uitrekenen van de canon is dat de grondwaarde vermenigvuldigd wordt met het canonpercentage: 

Canon = grondwaarde x canonpercentage 

De gemeente heeft op de erfpachtbijeenkomsten de voorstellen gepresenteerd voor het uitrekenen van de grondwaarde en het minimum en maximum canonpercentage.  

Tijdens de erfpachtbijeenkomsten is ook veel inbreng opgehaald over de manieren van rekenen voor de grondwaarde. Op basis van die inbreng worden nieuwe manieren van rekenen voor de grondwaarde bekeken en onderzocht. Zodra de rekenmethode voor de grondwaarde definitief is, krijgt u hierover meer informatie. 

U kunt bezwaar maken tegen de WOZ-waarde bij de gemeente via Cocensus. Dit moet u doen binnen 6 weken nadat u de WOZ-beschikking heeft ontvangen. Cocensus neemt dan namens de gemeente uw bezwaar in behandeling en beoordeelt de WOZ-waarde opnieuw. Ook kunt u onafhankelijke deskundigen inschakelen voor een onafhankelijke taxatie. Dit kunt u doen als u het niet eens bent met de grondwaarde voor het opnieuw berekenen van de canon. Dit staat in de AB1978. 

De erfpachtregelingen gaan over voor ongeveer 6.000 adressen in de gemeente Alkmaar. Deze huizen staan op grond die vaak rond 1978 in erfpacht is uitgegeven door de gemeente. Deze woningen hebben dus altijd al op erfpachtgrond gestaan. Het is dus niet zo dat de nieuwe algemene bepalingen, de AB2024 (de algemene regels (bepalingen) voor erfpacht) en de canonherzieningen direct voor een waardevermindering zorgen.   

Voor informatie over de waarde van de woning na het kopen van de bloot eigendom van de grond, zie ook de vraag ‘Als ik de grond koop, wordt mijn huis dan evenveel meer waard?’. 

De gemeente kan de afkoopsom (voor het afkopen/het vooruitbetalen van de canon) voor de tweede erfpachtperiode (erfpachttijdvak) voor u uitrekenen als uw nieuwe canon bekend is. Het opnieuw berekenen van de canon start naar verwachting vanaf 2025. In de algemene erfpachtvoorwaarden staat hoe de afkoopsom daarna wordt berekend: dit is namelijk de contante waarde van alle canonbedragen die u tijdens de afkoopperiode zou moeten betalen.  De contante waarde betekent de huidige waarde van een toekomstig bedrag, verrekend met een bepaalde rente over dat bedrag. U betaalt de erfpachtcanon dan vooruit en hoeft de rest van de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) geen canon meer te betalen. Wanneer er een nieuwe erfpachtperiode (erfpachttijdvak) ingaat, na 25 jaar, betaalt u weer opnieuw een jaarlijkse canon. Of dit voordelig is voor u, hangt af van uw financiële situatie en de verwachtingen voor de toekomst. Wat ook belangrijk is, is dat het jaarlijks betalen van de canon aftrekbaar is van uw inkomstenbelasting, maar de afkoopsom van het vooruitbetalen van de canon niet. De rente van een lening die u hiervoor misschien afsluit, is in sommige gevallen wel aftrekbaar.  

Nee, afkoop kan alleen voor een hele erfpachtperiode (erfpachttijdvak). Voor de nieuwe erfpachtperiode kunt u afkopen (de canon vooruitbetalen) voor de komende 25 jaar en niet voor bijvoorbeeld 10 jaar. U kunt wel halverwege het tijdvak de rest van het tijdvak afkopen. Dan besluit u bijvoorbeeld 5 jaar nadat uw nieuwe tijdvak is ingegaan, om de laatste 20 jaar van het tijdvak toch nog af te kopen (vooruit te betalen).

Dit kan de gemeente helaas nu nog niet aangeven, omdat de rekenmethode nog niet definitief is. De gemeente heeft op de erfpachtbijeenkomsten de voorstellen gepresenteerd voor het berekenen van de canon. Het voorstel is om de erfpachtcanon te berekenen door de grondwaarde (20% van de WOZ-waarde) te vermenigvuldigen met het canonpercentage (minimaal 1%, maximaal 3%). 

Maar, tijdens de erfpachtbijeenkomsten is ook veel inbreng opgehaald over de rekenmethoden. Op basis van die inbreng worden nieuwe rekenmethoden bekeken en onderzocht. Zodra de rekenmethode definitief is, zal deze worden gecommuniceerd met de erfpachters. 

Als u de bloot eigendom (de grond) koopt, wordt u de volledige eigenaar en stopt het erfpachtrecht. U hoeft dan nooit meer een erfpachtcanon te betalen aan de gemeente. De grond is dan volledig van u. 

De tijdelijke regeling is op 16 januari 2024 ingegaan en geldt voor de erfpachters van woningen en garages die hun erfpacht willen omzetten naar vol eigendom.  

Hoe de koopsom voor de bloot eigendom wordt uitgerekend, staat uitgelegd in de “Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht”. Een onderdeel van deze berekening is het bepalen van de grondwaarde. Dit is een percentage (grondquote) van de WOZ-waarde. De tijdelijke regeling houdt in dat er tijdelijk wordt gerekend met het prijspeil van 2021. Dit is zo, omdat de getallen waarmee anders gerekend wordt in 2024, vaak nadelig zijn voor de erfpachter en zorgen voor een hoge koopsom. Bijvoorbeeld omdat de prijzen van huizen en hoogtes van de WOZ-waarde tussen 2022 en 2024 enorm zijn gestegen. Om de kosten voor nu wat te drukken voor de erfpachters, wordt gerekend met het prijspeil van 2021.  

Er wordt altijd gerekend met de WOZ-waarde die twee jaar eerder is vastgesteld. Het prijspeil 2021 betekent daarom dat er tijdelijk wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2019. Dit is de WOZ-waarde die voor uw gemeentelijke aanslag van 2020 is gebruikt. Hoe de rest van de berekening eruitziet, vindt u terug in de Uitvoeringsregeling. De regeling kunt u ook bekijken of downloaden op de erfpachtpagina op de website van de gemeente Alkmaar. 

Voor de erfpachters die tussen 2022 en 16 januari 2024, hun erfpachtrecht hebben omgezet naar vol eigendom geldt deze regeling ook met terugwerkende kracht. Dit betekent dat zij het verschil in het bedrag wat zij eerder al hebben betaald (de koopsom), en nu eigenlijk betaald zouden hebben, hebben teruggekregen.  

Deze tijdelijke regeling wordt uiteindelijk vervangen door de nieuwe regeling die op dit moment wordt uitgewerkt. Omdat de gemeente nog niet weet wat het nieuwe bedrag wordt voor het kopen van de grond, adviseert de gemeente om nog even te wachten met het omzetten (het kopen van de bloot eigendom). Totdat er meer duidelijkheid is over de nieuwe regeling. 

Meer informatie hierover is ook te vinden op de erfpachtpagina. 

U kunt een offerte aanvragen voor het kopen van de bloot eigendom onder de nieuwe regeling vanaf het moment dat het college deze nieuwe regeling heeft goedgekeurd. Wij verwachten dat hierover begin 2025 een beslissing wordt genomen door het college. Eerder is tijdens de erfpachtbijeenkomsten gezegd dat dit eind 2024 zal zijn. Maar door de grote hoeveelheid waardevolle inbreng tijdens de erfpachtbijeenkomsten, is er meer tijd nodig. De voorstellen worden opnieuw bekeken en onderzocht.   

U kunt op dit moment op de erfpachtpagina op de website van de gemeente Alkmaar wel een indicatie (schatting) en een offerte opvragen voor de koopsom voor de bloot eigendom onder de tijdelijke regeling. Dit kunt u de komende maanden ook nog blijven doen. 

De uitleg over de berekening vindt u in de “Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht”. De regeling kunt u ook bekijken of downloaden op de erfpachtpagina op de website van de gemeente Alkmaar. Als u een offerte opvraagt bij ons, zit hier ook altijd een uitleg van de berekening bij.  

Als straks de nieuwe regeling ingaat, vindt u in deze Uitvoeringsregeling ook weer een uitleg over de berekening. Dit is ook zo als u straks een offerte aanvraagt op basis van de nieuwe regeling. Ook hier zal een uitleg van de berekening bij zitten. 

Voor bedrijfsruimtes bepaalt een taxatie de koopsom voor de bloot eigendom. Dit is ook zo bij combinaties van bedrijven en woningen in één gebouw. Dit is bepaald in de ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht.’ Zie onder andere artikel 4.2. Dit blijft ook zo in de nieuwe regeling. 

De uitvoeringsregeling kunt u ook bekijken of downloaden op de erfpachtpagina. Op deze pagina vindt u ook meer informatie over dit onderwerp. 

Nee, dat is niet hetzelfde. De grondwaarde wordt wel gebruikt om de koopsom te berekenen. In de antwoorden hierboven en op de webpagina over erfpacht leest u meer over de berekening van de koopsom voor de bloot eigendom, en waar u extra informatie over dit onderwerp vindt.  

In de rekenmethode die is gepresenteerd tijdens de erfpachtbijeenkomsten, wordt de koopprijs berekend met de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt ook bepaald door de grootte van het perceel.  

Op basis van de inbreng die is opgehaald tijdens de erfpachtbijeenkomsten, worden nog andere manieren van rekenen uitgewerkt en onderzocht, bijvoorbeeld wordt nu gekeken naar een vaste vierkante meterprijs. Hierover volgt binnenkort meer informatie. 

De koopsom voor de bloot eigendom wordt berekend volgens een vaste formule en is niet onderhandelbaar.  

U betaalt dit bedrag in één keer. Meestal betaalt u dit via de notaris. U kunt ook een lening afsluiten voor dit bedrag. Een financieel adviseur kan u helpen met kijken naar de mogelijkheden. 

Het is niet mogelijk om de betaling van de koopsom aan de gemeente over een langere periode te spreiden. De koopsom betaalt u in één keer.  

De gemeente verkoopt de bloot eigendom alleen aan de erfpachter. De grond zal niet aan iemand anders verkocht worden.

Het uitgangspunt is dat de erfpachtrechten blijven bestaan, de grond dus van de gemeente blijft en er een jaarlijkse canon betaald wordt. Alleen als de erfpachter zelf vraagt om de grond te kopen (de bloot eigendom), dan maakt de gemeente dit in de meeste gevallen mogelijk. De bloot eigendom kopen is dus niet verplicht. Als u de grond niet koopt, dan betaalt u een jaarlijkse canon. Hoeveel dit is, is nog niet bekend. De rekenmethode wordt op dit moment nog uitgewerkt. Nadat deze methode bekend is, wordt duidelijk hoe hoog de canon wordt voor de erfpachter. De gemeente houdt u hierover op de hoogte. 

Bij de aankoop van de bloot eigendom (de grond) van een erfpachtwoning betaalt u overdrachtsbelasting. Dit moet omdat er een in Nederland gelegen onroerende zaak (de grond) wordt gekocht. Deze belasting betalen is dan verplicht volgens de wet en geldt voor alle aankopen van onroerend goed, inclusief dus de aankoop van erfpachtgrond (het omzetten van erfpacht naar vol eigendom). Dit staat in  Wet op de belastingen van rechtsverkeer.

Nee, als u de grond koopt, stijgt de waarde van uw huis meestal niet met hetzelfde bedrag. Dit komt onder andere door de hoge huizenprijzen. Het kopen van de grond kan wel voordelen hebben voor de toekomst. U betaalt dan geen canon meer, wat in de toekomst kostenbesparend kan zijn. Een woning op eigen grond kan ook aantrekkelijker zijn voor kopers, als u uw huis ooit zou willen verkopen. U heeft meer zekerheid over toekomstige woonlasten, omdat u niet afhankelijk bent van nieuwe canon berekeningen (canonherzieningen). U kunt het kopen van de grond meer zien als een langetermijninvestering, dan als een bedrag dat u één-op-één direct terugziet in een waardestijging van uw huis. 

De gemeente Alkmaar geeft geen schoongrondverklaring bij de verkoop van de bloot eigendom. In de Uitvoeringsregeling staat dat de erfpachter de grond  voldoende kent en in de huidige staat accepteert. Het bodemrisico is bij de uitgifte in erfpacht overgegaan op de erfpachter. Dit is alleen anders als daarover in de erfpachtakte iets anders staat. De overdracht van de bloot eigendom verandert niets hieraan. Soms is er bij de uitgifte in erfpacht een grond- of bodemonderzoek gedaan. Dit leest u dan vaak terug in de notariële akte ven uitgifte in erfpacht.  

Een offerte voor de aankoop van de bloot eigendom blijft geldig tot er duidelijkheid is over de nieuwe regeling. U kunt dan beslissen welke regeling het prettigst is voor u. U krijgt dan nog even de tijd om hierover te beslissen, uw offerte wordt dan verlengd. Tot wanneer dit precies is, kunnen wij nu nog niet zeggen. Maar wij houden u hierover op de hoogte. U leest meer hierover onder het kopje ‘Overgangsregeling omzetten erfpacht naar vol eigendom’. Als er voor 1 oktober nog geen duidelijkheid is over de nieuwe regeling, dan blijft de offerte die u op dat moment heeft, dus in ieder geval nog geldig.

De tijdelijke regeling is op 16 januari 2024 ingegaan en geldt voor de erfpachters van woningen en garages die hun erfpacht willen omzetten naar vol eigendom.  

Hoe de koopsom voor de bloot eigendom wordt uitgerekend, staat uitgelegd in de “Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht”. Een onderdeel van deze berekening is het bepalen van de grondwaarde. Dit is een percentage (grondquote) van de WOZ-waarde. De tijdelijke regeling houdt in dat er tijdelijk wordt gerekend met het prijspeil van 2021. Dit is zo, omdat de percentages (parameters) waarmee anders gerekend wordt in 2024, vaak nadelig zijn voor de erfpachter en zorgen voor een hoge koopsom. Om de kosten voor nu wat te drukken voor de erfpachters, wordt gerekend met het prijspeil van 2021.  

Er wordt altijd gerekend met de WOZ-waarde die twee jaar eerder is vastgesteld. Het prijspeil 2021 betekent daarom dat er tijdelijk wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2019. Dit is de WOZ-waarde die voor uw gemeentelijke aanslag van 2020 is gebruikt. Hoe de rest van de berekening eruitziet, vindt u terug in de Uitvoeringsregeling. De regeling kunt u ook bekijken of downloaden op de erfpachtpagina op de website van de gemeente Alkmaar. 

Voor de erfpachters die tussen 2022 en 16 januari 2024, hun erfpachtrecht hebben omgezet naar vol eigendom geldt deze regeling ook met terugwerkende kracht. Dit betekent dat zij het verschil in het bedrag wat zij eerder al hebben betaald (de koopsom), en nu eigenlijk betaald zouden hebben, hebben teruggekregen.  

Voor onafhankelijk advies kunt u het beste een financieel adviseur of een erfpachtspecialist om hulp vragen. De gemeente kan hiervoor de nodige informatie geven, maar geeft geen persoonlijk financieel advies. 

Voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom voor woningen en garages (door het kopen van de bloot eigendom) betaalt u op dit moment geen administratiekosten. Dat blijft zo bij de nieuwe regeling. Dit was voorheen anders, maar de gemeente heeft het proces nu digitaal gemaakt en heeft nu een online rekentool. Dit zorgt voor een kostenbesparing.

Er is op dit moment een tijdelijke regeling voor de verkoop van de bloot eigendom voor woningen en garages die rekent met prijspeil 2021 en dus met WOZ-waarde 01-01-2019. De tijdelijke regeling is op 16 januari 2024 ingegaan en geldt voor de erfpachters van woningen en garages die hun erfpacht willen omzetten naar vol eigendom. Voor de erfpachters die tussen 2022 en 16 januari 2024, hun erfpachtrecht hebben omgezet naar vol eigendom geldt deze regeling ook met terugwerkende kracht. Dit betekent dat zij het verschil in het bedrag wat zij eerder al hebben betaald (de koopsom), en nu eigenlijk betaald zouden hebben, hebben teruggekregen.  

Meer informatie over de tijdelijke regeling, waarom deze is ingesteld en tot wanneer deze geldt, leest u terug onder de vraag ‘Hoe werkt de tijdelijke regeling voor de aankoop van de bloot eigendom?’. 

De tijdelijke regeling wordt uiteindelijk vervangen door de nieuwe regeling. Deze nieuwe regeling wordt op dit moment uitgewerkt. Er wordt dan een nieuwe rekenmethode gemaakt om de koopsom voor de bloot eigendom te berekenen. Deze methode komt in de plaats van de tijdelijke regeling waarbij gerekend wordt met het prijspeil 2021 (en WOZ-waarde met peildatum 01-01-2019). 

Het uitgangspunt is dat de erfpachtrechten blijven bestaan, de grond dus van de gemeente blijft en er een jaarlijkse canon betaald wordt. Alleen als de erfpachter zelf vraagt om de grond (de bloot eigendom) over te kopen, dan maakt de gemeente dit in de meeste gevallen mogelijk.  

De gemeente heeft geen informatie over het verschil in marktwaarde tussen woningen met eigen grond en erfpachtwoningen. Dit kan namelijk verschillen per situatie. Als u graag een beoordeling wilt voor uw situatie, dan kunt u bijvoorbeeld een (erfpacht)taxateur inschakelen om uw situatie te laten beoordelen.  

Als uw gebouw is gesplitst in appartementsrechten, kunt u niet alleen de bloot eigendom kopen voor uw appartement. Dit moet samen met alle andere leden van de VvE. Zie ook artikel 2.5 van de ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’. Dit heeft er bijvoorbeeld mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het erfpachtrecht heeft. Allemaal voor een stukje (een aandeel in het erfpachtrecht). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst in verschillende stukjes per appartement, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom. 

Als uw gebouw is gesplitst in appartementsrechten, kunt u niet alleen de bloot eigendom kopen voor uw appartement. Dit moet samen met alle andere leden van de VvE. Zie ook artikel 2.5 van de ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’. Dit heeft er bijvoorbeeld mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het erfpachtrecht heeft. Allemaal voor een stukje (een aandeel in het erfpachtrecht). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst in verschillende stukjes per appartement, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom. 

Dat kan de gemeente niet beoordelen.  

U bedoelt de ‘Reductie op de grondwaarde’ die staat uitgelegd in artikel 4.1 onder c. van de ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’.  

Dit komt niet meer terug in het nieuwe voorstel voor het omzetten naar vol eigendom. In dit voorstel is de rekenmethode voor de koopsom makkelijker gemaakt. Op basis van het voorstel wordt de koopsom op dezelfde manier berekend als de grondwaarde. Alleen als u de bloot eigendom koopt als de tweede erfpachtperiode (het tweede erfpachttijdvak) al is ingegaan, en u deze periode heeft afgekocht (vooruitbetaald), vindt er nog een verrekening plaats. Er wordt dan nog een bedrag van de koopsom afgetrokken in verband met de vooruitbetaalde canon. Dit bedrag wordt dan nog apart berekend.   

Maar, op basis van de inbreng die is opgehaald tijdens de erfpachtbijeenkomsten, worden nog andere manieren van rekenen uitgewerkt en onderzocht, bijvoorbeeld rekenen met een vaste vierkante meter prijs. Als het nieuwe voorstel af is, ontvangt u hierover meer informatie zodra dit bekend is. 

Op de webpagina van de gemeente vindt u onder ‘Wat als ik de bloot eigendom wil kopen waardoor mijn erfpachtrecht verandert in vol eigendom?’ onderaan een knop waar u kunt inloggen en een indicatie (schatting) kunt opvragen voor de koopsom. Deze krijgt u direct toegestuurd naar het e-mailadres dat u invult. U kunt dan ook eventueel een offerte aanvragen. De koopprijs wordt dan handmatig nagerekend. Alle aanvragen voor offertes worden zo snel mogelijk verwerkt, op volgorde van binnenkomen. Mocht een spoedofferte of behandeling noodzakelijk zijn, bijvoorbeeld in verband met de verkoop van uw woning, dan kunt u hierover een e-mail sturen naar erfpacht@alkmaar.nl. 

Het idee achter het toevoegen van een markttoeslag is de koopsom van de bloot eigendom (grond) beter aan te laten sluiten bij de marktwaarde van andere stukken grond (dit heet marktconformiteit). 

De markttoeslag heeft geen directe invloed op de waarde van de woning. Als u de grond koopt, stijgt de waarde van uw huis meestal niet met precies hetzelfde bedrag. Dit komt onder andere door de huidige hoge huizenprijzen. Het kopen van de grond kan wel voordelen hebben voor de toekomst. U betaalt dan geen canon meer, wat in de toekomst kostenbesparend kan zijn. Een woning op eigen grond kan ook aantrekkelijker zijn voor kopers, als u uw huis ooit zou willen verkopen. U heeft meer zekerheid over toekomstige lasten, omdat u niet afhankelijk bent van nieuwe canon berekeningen (canonherzieningen). U kunt het kopen van de grond meer zien als een langetermijninvestering, dan als een bedrag dat één-op-één direct terugziet in een waardestijging van uw huis. 

Op het moment van de erfpachtbijeenkomsten, was deze markttoeslag nog niet verder uitgewerkt. Door alle reacties van de aanwezigen tijdens de erfpachtbijeenkomsten wordt bekeken of dit wel de juiste manier van rekenen is. Zodra hier meer over bekend is, laten wij dit weten. 

Het voorstel om te werken met een markttoeslag, is op een later moment toegevoegd. Daarom was dit op het moment van de erfpachtbijeenkomsten, nog niet verder uitgewerkt. Door alle reacties van de aanwezigen tijdens de erfpachtbijeenkomsten wordt bekeken of dit de juiste manier van rekenen is. Zodra hier meer over bekend is, laat de gemeente u dit weten.

De mogelijkheden voor het kopen van de bloot eigendom zijn in de afgelopen jaren veranderd. Hierover is voor het eerst een besluit genomen op 1 november 2007. Vóór die tijd was er niets mogelijk in het omzetten van erfpacht in vol eigendom. 

Ja, maar alleen voor een paar maanden. De nieuwe regeling voor de koop van de bloot eigendom (het kopen van de grond) gaat in wanneer het college een definitief besluit neemt over deze nieuwe regeling. Het idee is om de tijdelijke regeling dan niet meteen te laten vervallen, maar om die nog even te verlengen. Zodat erfpachters extra tijd hebben om te kiezen welke regeling voor hen het voordeligst is. Dit noemen we de overgangsperiode van de tijdelijke naar de nieuwe regeling. De regels over de overgangsperiode (hoelang deze duurt bijvoorbeeld), heet de ‘Overgangsregeling’. Op de erfpachtbijeenkomsten is een overgangsperiode van drie maanden voorgesteld. Daarna stopt de tijdelijke regeling.

Zie ook de vraag ‘Tot wanneer geldt de overgangsregeling?’ met een voorbeeld.

Op de erfpachtbijeenkomsten is een overgangsperiode van drie maanden voorgesteld. Vanaf het moment dat er een definitief besluit is genomen over de nieuwe regeling. Drie maanden daarna stopt de tijdelijke regeling.

Een voorbeeld: De nieuwe regeling wordt vastgesteld en gaat in op 1 januari 2025. De tijdelijke regeling geldt nog drie maanden vanaf dan. Dus tot en met 31 maart 2025. U kunt dan tot en met 31 maart 2025 nog een offerte aanvragen onder de tijdelijke regeling. En ook onder de nieuwe regeling. U kunt deze offertes dan met elkaar vergelijken. Als u al een offerte onder de tijdelijke regeling had aangevraagd of geaccepteerd, dan kunt u de gemeente tot en met 31 maart laten weten of u hiervan gebruik wilt maken.

Tot wanneer de overgangsregeling precies geldt, hangt dus af van het moment waarop er een definitief besluit wordt genomen.

Als u op tijd bij de gemeente heeft aangegeven dat u de bloot eigendom (grond) wil kopen op basis van de tijdelijke regeling, dan maakt de gemeente een koopovereenkomst op. Afhankelijk van hoeveel aanvragen de gemeente krijgt, kan dit even duren. Als u de koopovereenkomst ontvangt en hiermee akkoord bent, dan moet u die ondertekenen binnen vier weken. Als de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, wordt er nog een akte van levering gepasseerd bij de notaris. Dit gebeurt binnen 2 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst.

Ja. Tot wanneer de overgangsregeling precies geldt, hangt af van het moment waarop een definitief besluit wordt genomen. Op de erfpachtbijeenkomsten is een overgangsperiode van drie maanden voorgesteld. Deze overgangsperiode gaat in op het moment dat er een definitief besluit is genomen door het college over de nieuwe regeling. Drie maanden daarna stopt de tijdelijke regeling.

Het aanbod van de tijdelijke regeling waarbij wordt gerekend met de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2019, is geldig zolang de tijdelijke regeling bestaat. Dit is tot drie maanden nadat er een definitief besluit is genomen over de nieuwe regeling.

Daarna stopt de tijdelijke regeling en geldt alleen nog de nieuwe regeling.

De tijdelijke regeling was een uitzondering op de hoofdregel. De hoofdregel is dat er wordt gerekend met de WOZ-waarde die twee jaar eerder is vastgesteld, omdat de waarden na twee jaar onherroepelijk vast staan (u kunt hiertegen dan geen bezwaar of beroep meer indienen). Na de tijdelijke regeling geldt de hoofdregel weer. De WOZ-waarde waarmee wordt gerekend, is afhankelijk van het jaar waarin u de aanvraag doet. Bijvoorbeeld, u doet een aanvraag onder de nieuwe regeling in 2025, dan geldt de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2023.

Maar, op basis van de inbreng die is opgehaald tijdens de erfpachtbijeenkomsten, worden nog andere manieren van berekenen van de koopsom onderzocht en uitgewerkt, bijvoorbeeld rekenen met een vaste vierkante meter prijs. Als het nieuwe voorstel af is, ontvangt u hierover meer informatie.

Zie ook de vraag ‘Tot wanneer geldt de overgangsregeling?’ met een voorbeeld.

Een offerte voor de aankoop van de bloot eigendom blijft geldig tot er duidelijkheid is over de nieuwe regeling. U kunt dan beslissen welke regeling het prettigst is voor u. U krijgt dan nog even de tijd om hierover te beslissen, uw offerte wordt dan verlengd. Tot wanneer dit precies is, kunnen wij nu nog niet zeggen. Maar wij houden u hierover op de hoogte. U leest meer hierover onder het kopje ‘Overgangsregeling omzetten erfpacht naar vol eigendom’. Als er voor 1 oktober nog geen duidelijkheid is over de nieuwe regeling, dan blijft de offerte die u op dat moment heeft, dus in ieder geval nog geldig.

Dat kan de gemeente nu nog niet zeggen. Omdat de nieuwe regeling nog niet klaar is. Op basis van de inbreng die is opgehaald tijdens de erfpachtbijeenkomsten, worden ook nog andere manieren van berekenen van de koopsom onderzocht en uitgewerkt, bijvoorbeeld rekenen met een vaste vierkante meter prijs. Als het nieuwe voorstel af is, ontvangt u hierover meer informatie.

Zodra de nieuwe regeling is vastgesteld, kunt u de koopsom ook opvragen via onze website. U kunt dan een indicatie opvragen onder de tijdelijk en de nieuwe regeling. U heeft dan een paar maanden de tijd (de overgangsperiode) om te kiezen onder welke regeling de koopsom voor u het goedkoopst uitvalt.

Soms is de grond in erfpacht uitgegeven, en daarna nog opgesplitst in appartementsrechten. U heeft als appartementseigenaar een stukje van de erfpacht. Met alle leden van uw VvE heeft u samen het hele erfpachtrecht. 

Wat hiervoor is verteld over wat erfpacht inhoudt, over de erfpachtcanon, tijdvakken (erfpachtperiodes), berekening van de grondwaarde en canon, canon herziening, enzovoorts, geldt voor het grootste deel ook voor u. Ook uw canon wordt bijvoorbeeld aan het einde van het tijdvak opnieuw berekend (herzien). Dit gebeurt per appartementsrecht. U kunt dus als appartementseigenaar bijvoorbeeld kiezen, of u jaarlijkse canon wilt betalen, of de canon voor de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) wilt afkopen (vooruitbetalen).

Maar, wanneer u eigenaar bent van een appartementsrecht kunt u niet als enige appartementseigenaar de bloot eigendom kopen. Dit kan alleen gezamenlijk, dus met alle appartementseigenaren van de Verenging van Eigenaren (VvE). Voor deze situatie is de juridische uitwerking van het omzetten van erfpacht naar vol eigendom namelijk ingewikkelder. Dit heeft er onder andere mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het recht heeft op de erfpacht. Allemaal voor een eigen stukje (aandeel). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom.

De gemeente berekent apart, voor elk appartement hoeveel canon u per jaar moet betalen. Iedere appartementseigenaar kan daarna zelf bepalen of zij de canon in één keer willen betalen voor de erfpachtperiode (erfpachttijdvak) van 25 jaar (dit heet ook wel afkopen of vooruitbetalen van de canon). Als u dat doet, betaalt u 25 jaar lang geen canon meer. Na die 25 jaar moet u wel weer canon gaan betalen.

U en uw buren kunnen hierin verschillende keuzes maken; afkopen (vooruitbetalen) van de canon voor 25 jaar of een jaarlijkse canon betalen.

Maar, u kunt niet alléén de bloot eigendom kopen. Dit kan alleen met alle appartements-eigenaren in de VvE samen. Zie ook de vragen ‘Mijn woning betreft een erfpacht appartementsrecht. Wat betekent dit voor mij?’ en ‘Ik heb een appartementsrecht. Kan ik de grond (bloot eigendom) kopen zonder de andere eigenaren in het gebouw?’.

Het voorstel dat in juni 2024 op de erfpachtbijeenkomsten is gepresenteerd, is om een vaste grondquote van 20% te gebruiken. Dit geldt voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en voor appartementen.

Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit voorstel, onderzoekt de gemeente op dit moment of zij de grondwaarde voor appartementen ook op een andere manier kan berekenen. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.

Ja, dit is onderdeel van het eenvoudiger maken van het erfpachtbeleid. Maar, omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op dit voorstel, onderzoekt de gemeente op dit moment of zij de grondwaarde voor appartementen ook op een andere manier kan berekenen. Wanneer hier meer duidelijkheid over is, komt de gemeente hierop terug bij de erfpachters.

Als uw gebouw is gesplitst in appartementsrechten, kunt u niet alleen de bloot eigendom kopen voor uw appartement. Dit moet samen met alle andere leden van de VvE. Zie ook artikel 2.5 van de ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’. Dit heeft er bijvoorbeeld mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het erfpachtrecht heeft. Allemaal voor een stukje (een aandeel in het erfpachtrecht). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst in verschillende stukjes per appartement, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom.

Het kopen van de bloot eigendom (omzetten van erfpacht naar vol eigendom) is een keuze. Die u samen met alle andere leden in uw VvE maakt. Het kopen van de bloot eigendom is niet verplicht. Als niet iedereen in de VvE de bloot eigendom wil kopen, dan kunt u niet omzetten naar vol eigendom. U kunt wel zelf kiezen, of u jaarlijkse canon wilt betalen, of de canon voor de erfpachtperiode (het erfpachttijdvak) wilt afkopen (vooruitbetalen). De gemeente berekent dit voor elk appartement apart.

Als uw gebouw is gesplitst in appartementsrechten, kunt u niet alleen de bloot eigendom kopen voor uw appartement. Dit moet samen met alle andere leden van de VvE. Zie ook artikel 2.5 van de ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’. Dit heeft er bijvoorbeeld mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het erfpachtrecht heeft. Allemaal voor een stukje (een aandeel in het erfpachtrecht). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst in verschillende stukjes per appartement, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom.

Dat kan de gemeente niet beoordelen.

In de waarde van een appartement zit altijd een stuk waarde van de grond. Daarom wordt voor elk appartementsrecht een aparte koopprijs voor de bloot eigendom berekend.

Met het volgende voorbeeld leggen wij dit uit: eerst kijken we naar de waarde van het hele appartement. Vervolgens trekken we de kosten van het bouwen van het appartement en eventuele extra kosten, ervan af. Wat overblijft, is de waarde van de grond. Bijvoorbeeld, als een appartement €600.000 waard is en de bouw- en bijkomende kosten €450.000 zijn, dan is de grond €150.000 waard. De grondwaarde is meestal tussen de 20% en 25% van de totale waarde van het appartement. Dit is hetzelfde als de voorgestelde berekenmethode voor de koopprijs voor de bloot eigendom: 20% van de WOZ-waarde van uw appartementsrecht.

Bij een appartement betaalt u dus ook voor een stukje grond, ook al heeft u geen tuin. Dit stukje grond zit ‘verstopt’ in de prijs van uw appartement.

In de waarde van een appartement zit altijd een stuk waarde van de grond. Dit grondaandeel heeft een bepaalde waarde.

Zie ook de vraag ‘Ik wil de bloot eigendom kopen samen met alle andere leden van de VvE. Waarom is er voor elk appartementsrecht een aparte koopprijs van de bloot eigendom verschuldigd?’ met een voorbeeld.

(zie ook de vraag ‘De totale erfpachtinkomsten van de gemeente zijn ongeveer 3 miljoen. Deze inkomsten dienen in elk geval op hetzelfde niveau te blijven. Moeten erfpachters meer gaan betalen om het ‘gat’ in de 3 miljoen op te vangen omdat aan de woningbouwcoöperaties misschien een korting wordt gegeven?’ onder ‘Financieel’)
Voor alle erfpachtrechten wordt de canon op dezelfde manier uitgerekend. Alleen met de woningcorporaties worden aparte afspraken gemaakt voor erfpacht van sociale huurwoningen. Dit is ook wettelijk geregeld door de Europese Unie (toegelaten staatssteun voor woningcorporaties). Het maken van aparte afspraken met woningcorporaties mag, omdat zij een wettelijke taak hebben voor het sociale woningaanbod en veel geld investeren in de sociale woningbouw in de gemeente Alkmaar. De hoogte van de huur van deze sociale huurwoningen is wettelijk maximaal een bepaald bedrag per maand. De woningcorporaties kunnen daardoor minder aan de woningen verdienen ten opzichte van andere verhuurders voor huurwoningen in de vrije sector. Hierdoor betalen de woningcorporaties voor de erfpachtcanon van sociale huurwoningen minder dan andere erfpachters voor wie de canon op de normale manier wordt berekend.

De eind opbrengst van alle huidige erfpachtcontracten voor woningen en garages is ruim 3 miljoen per jaar. De opbrengsten na de canonherziening moeten minimaal hetzelfde zijn en mogen ook wat stijgen. Als woningcorporaties een korting wordt gegeven voor erfpachtrechten van sociale huurwoningen, wordt geaccepteerd dat er minder meer-inkomsten zijn voor de gemeente.

Dit is een misverstand. Wanneer uw huidige erfpachtperiode eindigt, en wanneer dus uw nieuwe erfpachtperiode ingaat, is per erfpacht verschillend. U vindt dit terug in de erfpachtakte van uw garage, woning of erfpacht met andere bestemming. Het einde van de periode die u daarin vindt, wordt niet aangepast. Wel wil de gemeente de canon voor de volgende erfpachtperiode alvast gaan berekenen vanaf 2025. Zodat u alvast meer zekerheid krijgt over de financiële gevolgen voor de volgende erfpachtperiode. Dit heet een vervroegde canon herziening. Dit is niet alleen voor garages, maar ook voor woningen. U betaalt deze nieuwe canon pas, wanneer voor u de nieuwe erfpachtperiode ingaat.

Nee, als u uw woning particulier verhuurt, valt u niet onder de sociale woningbouwregeling voor woningcorporaties. Deze regeling is speciaal bedoeld voor woningcorporaties die sociale huurwoningen aanbieden. Dit komt doordat woningcorporaties een wettelijke taak hebben en daarom moeten investeren in de sociale woningbouw in de gemeente Alkmaar. Zij moeten aan allerlei verplichtingen voldoen, en ook de huur van deze woningen is gemaximeerd. Op grond van Europese wetgeving mag er daarom een andere canon gelden voor erfpacht van sociale huurwoningen van woningcorporaties. Daarom maakt de gemeente aparte afspraken voor erfpacht van sociale huurwoningen van woningcorporaties. Voor particuliere verhuurders gelden de reguliere erfpacht regels.

De gemeente streeft naar een gelijke behandeling van gelijke erfpachtsituaties. Dezelfde regels gelden voor particulieren en voor investeringsmaatschappijen. Alleen de woningcorporaties krijgen een andere berekening. Deze afspraken gelden niet voor andere partijen (bijvoorbeeld voor investeringsmaatschappijen), ook niet als deze andere partijen ook sociale huurwoningen hebben. Zie ook het antwoord op de vraag ‘Als ik mijn woning verhuur krijg ik dan ook de sociale woningbouw regeling?’

De canon en huurverhogingen zijn twee aparte zaken. De canon wordt berekend op basis van de grondwaarde en het canonpercentage, niet op basis van de huurprijs. Huurverhogingen hebben daarom geen invloed op de berekening van de canon.

Dit is een persoonlijke keuze waarover de gemeente geen advies kan geven. We raden u aan om goed te kijken naar de voorwaarden van de erfpacht en hier goed over na te denken. U kunt hierover ook advies vragen aan een financieel adviseur of makelaar.

De gemeente weet van problemen met water in sommige wijken. Bij wateroverlast krijgt u geen korting op de grondwaarde of canon. Dit staat ook in de Algemene erfpachtvoorwaarden 1978 (AB1978). Dit blijft in de nieuwe algemene erfpachtbepalingen hetzelfde. Maar, de gemeente kijkt wel mee naar oplossingen voor deze problemen. Stadswerk072 beheert het grondwater voor de gemeente Alkmaar. Op een aantal plekken is drainage aangelegd om de hoge grondwaterstanden in de winter lager te maken. Dit is een experiment. Het is nog niet duidelijk of dit werkt en het probleem oplost. Pas in 2025 kan voor het eerst gekeken worden of de waterstanden hierdoor ook echt lager zijn geworden. Er zijn ook experimenten om de afwatering (weglopen van water) te verbeteren. Dit gebeurt door het onderbreken van de kleiige zandlaag tussen particuliere stukken grond en de openbare weg. Hierdoor stroomt het water makkelijker weg.

Het effect van een hoge grondwaterstand (bijvoorbeeld water in uw kruipruimte) kan (gedeeltelijk) worden opgelost door bouwkundige maatregelen. Stadsweg072 maakt op dit moment een webpagina waarop bewoners informatie en tips over (grond)wateroverlast kunnen vinden. Deze is nog niet klaar, maar is straks te vinden op www.stadswerk072.nl

De hoofderfpachter van het erfpachtrecht, kan bij de gemeente en verzoek indienen voor de aankoop van de bloot eigendom. De onder-erfpachter kan dit niet. De erfpachter en onder-erfpachter kunnen vervolgens onderling afspraken maken. Eventueel kunnen zij ook gezamenlijk contact opnemen met de gemeente.

Ook voor bedrijfsruimtes en overige bestemmingen wordt de canon berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De grondwaarde wordt in deze gevallen bepaald op de manier die past bij het type bestemming. Hiervoor geldt dus een andere methode dan voor de grondwaardebepaling van woningen en garages. Waar mogelijk wordt aansluiting gezocht bij de Nota Grondprijzen. Dit is een document dat de gemeente iedere twee jaar vaststelt. Bijvoorbeeld, voor bedrijfsruimten wordt de grondwaarde bepaald door een taxatie.

De canonherziening van erfpachtrechten met deze bestemmingen start ongeveer twee jaar voor het einde van het erfpachttijdvak. Ook voor deze canonherziening geldt het minimum canonpercentage van 1% en het maximum canonpercentage van 3%. Het vaste canonpercentage binnen deze 1 en 3 % geldt alleen voor de (vervroegde) canonherziening voor woningen en garages.

De afkoopsommen die vroeger zijn betaald (vaak door de woningcorporatie of de ontwikkelaar), heeft de gemeente in een pot gestopt. Deze pot heet een reserve. Dit geld heeft de gemeente bewaard. En zolang de eerste tijdvakken nog lopen, wordt er ieder jaar een beetje uit de pot gehaald. Samen met de betalingen die de gemeente krijgt van de paar erfpachters die wel jaarlijkse canon betalen (omdat deze niet zijn afgekocht/vooruitbetaald), maakt dit de jaarlijkse opbrengt voor de gemeente uit erfpacht.

De gemeente betaalt de kosten voor de akte bij de notaris met de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden (regels) en canon voor de volgende erfpachtperiode (canonherziening).

Als u de grond koopt (het ‘bloot eigendom’), dan betaalt u zelf de notariskosten.

Nee, er is geen korting op basis van woonduur. Door de erfpacht heeft u het recht om de grond van de gemeente te gebruiken. Hiervoor betaalt u een periodieke vergoeding; de canon. Dit blijft zo, het maakt dan niet uit hoelang u al in de woning woont.

Met de erfpachters die de nieuwe erfpachtcanon niet kunnen betalen, gaat de gemeente in gesprek. Deze erfpachters kunnen zich, na het bekend worden van de nieuwe canon, bij de gemeente melden via erfpacht@alkmaar.nl. De gemeente gaat dan, samen met deze erfpachters, op zoek naar een oplossing. Er wordt dan gekeken naar een passende regeling. De gemeente wil uithuiszetting zoveel mogelijk voorkomen. Andere erfpachters betalen niet extra door inkomsten die misgelopen worden door de gemeente.

Tijdens de bijeenkomsten over erfpacht heeft de gemeente van erfpachters begrepen dat veel erfpachters zich zorgen maken over het betalen van de canon. De gemeente neemt deze zorgen serieus. Zij onderzoekt daarom hoe zij het beste met deze situatie om kan gaan. En wat de opties zijn voor de erfpachters die het nodig hebben. Zij denkt hierbij aan maatwerk oplossingen. Zodra hier meer over bekend is, zal de gemeente de erfpachters hierover informeren.

(zie ook de vraag ‘In een VvE zijn er verschillende soorten woningen: huurwoningen, koopwoningen en garages. Woningcorporaties krijgen misschien voordelen. Moeten kopers van woningen dan meer betalen?’ onder ‘Appartementsrechten’)?

Voor alle erfpachtrechten wordt de canon op dezelfde manier uitgerekend. Alleen met de woningcorporaties worden aparte afspraken gemaakt voor erfpacht van sociale huurwoningen. Dit is ook wettelijk geregeld door de Europese Unie (toegelaten staatssteun voor woningcorporaties). Het maken van aparte afspraken met woningcorporaties mag, omdat zij een wettelijke taak hebben voor het sociale woningaanbod en veel geld investeren in de sociale woningbouw in de gemeente Alkmaar. De hoogte van de huur van deze sociale huurwoningen is wettelijk maximaal een bepaald bedrag per maand. Hierdoor betalen de woningcorporaties voor de erfpachtcanon van sociale huurwoningen minder dan andere erfpachters voor wie de canon op de normale wijze wordt berekend.
De eind opbrengst van alle huidige erfpachtcontracten voor woningen en garages is ruim 3 miljoen per jaar. De opbrengsten na de canonherziening moeten minimaal hetzelfde zijn en mogen ook wat stijgen. Als woningcorporaties een korting wordt gegeven voor erfpachtrechten van sociale huurwoningen, wordt geaccepteerd dat er minder meer-inkomsten zijn voor de gemeente.

Het gaat om ongeveer 5.700 erfpachtadressen met bestemming wonen en garage. De andere circa 300 erfpachtadressen hebben andere bestemmingen, zoals bijvoorbeeld transformatorhuisjes, bedrijfspanden en maatschappelijke- en sportbestemmingen. De eindopbrengst van alle huidige erfpachtcontracten voor woningen en garages is ruim 3 miljoen per jaar. De opbrengsten na de canonherziening moeten minimaal hetzelfde zijn en mogen ook licht stijgen. De opbrengsten van de circa 300 erfpachtrechten met andere bestemmingen zitten niet in dit bedrag. Dit is tijdens de erfpachtbijeenkomsten niet duidelijk gecommuniceerd.

Niet alle woningen zijn hetzelfde. Er is daarom ook verschil in canon per woning. Een groot deel van de 5.700 woningen zijn (relatief kleinere) appartementen (met een relatief lagere WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023). Dit zal zorgen voor een relatief lagere erfpachtcanon per jaar. Een kleiner deel is (relatief kleinere) grondgebonden (eengezins-) woningen en garages (met een relatief lagere WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023). Ook dit zal zorgen voor een relatief lagere erfpachtcanon per jaar. De rest zijn voornamelijk grondgebonden (eengezins-) woningen van gemiddelde grootte waar een gemiddelde erfpachtcanon bij hoort.

Het is gebruikelijk, ook bij veel andere gemeenten, dat een canonpercentage wordt verhoogd met een opslag. In de huidige voortdurende erfpachtbepalingen wordt dit een administratieve opslag genoemd. Dit is een opslag voor risico- en administratiekosten van de gemeente. Dit wordt in de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden verder uitgelegd. Hieronder vallen bijvoorbeeld het debiteurenrisico van de gemeente (de kans dat een erfpachter niet betaalt), de administratieve kosten voor de erfpacht en het renterisico voor de gemeente. Deze opslag komt boven op het canonpercentage en is geen vast bedrag, onder andere omdat het risico en de kosten voor de gemeente hoger kunnen zijn als de canon hoger is.

In veel gemeenten is het opslag percentage (veel) hoger dan 0,25%.

Het is niet mogelijk om een lening af te sluiten bij de gemeente voor het betalen van de koopsom voor de bloot eigendom. U kunt de koopsom voor de bloot eigendom ook niet in termijnen betalen. Als u de bloot eigendom wilt kopen (en erfpacht wil omzetten in vol eigendom), dan moet u de koopsom in één keer betalen.

Maar, het kopen van de bloot eigendom (omzetten van erfpacht naar vol eigendom) is een keuze. Het kopen van de bloot eigendom is niet verplicht. Het uitgangspunt is dat de erfpachtrechten blijven bestaan, de grond dus van de gemeente blijft en er een jaarlijkse canon betaald wordt door de erfpachter.

Wanneer u aan de beurt bent voor de (vervroegde) canonherziening, neemt de gemeente contact met u op. De gemeente berekent dan de erfpachtcanon (de jaarlijkse betaling) voor u en de kosten voor het eventueel vooruitbetalen van de canon voor de tweede erfpachtperiode (tijdvak) van 25 jaar. De gemeente stuurt u hierover een brief. U kunt dan kiezen of u de jaarlijkse canon wilt betalen (vanaf het moment dat uw nieuwe erfpachtperiode ingaat, krijgt u dan ieder jaar of ieder kwartaal een factuur) of dat u deze wilt afkopen (de canon vooruitbetalen) voor de komende 25 jaar. U betaalt dan het bedrag in één keer op het moment dat de akte van canonherziening bij de notaris wordt ondertekend. U kunt er ook eerst voor kiezen om de jaarlijkse canon te betalen, en dan later aan de gemeente te laten weten dat u alsnog de rest van het tijdvak wil afkopen. Dan besluit u bijvoorbeeld 5 jaar nadat uw nieuwe tijdvak is ingegaan, om de laatste 20 jaar van het tijdvak toch nog af te kopen (vooruit te betalen).

9 juli was de geplande datum voor een voorstel aan het college, maar is inmiddels aangepast. Tijdens de erfpachtbijeenkomsten heeft de gemeente veel ideeën opgehaald. Deze ideeën onderzoekt de gemeente. Daarom is er ook meer tijd nodig voor het collegevoorstel over de erfpachtregeling. De nieuwe geplande datum voor het collegevoorstel is (ook vanwege de zomervakantie) oktober 2024. De hele planning is opgeschoven en is nu:

• oktober 2024: college- en raadsvoorstel
• 21 oktober 2024: agendacommissie
• 12 november 2024: commissie ruimte
• 28 november 2024: raadsvergadering (wensen en bedenkingen)

Definitieve besluitvorming over de nieuwe erfpachtregeling vindt pas plaats na het behandelen van de nieuwe regeling in de gemeenteraadsvergadering. Een definitief collegebesluit wordt naar verwachting begin 2025 genomen.

Nee, helaas valt dit niet te garanderen. Het was eerst de planning dat er in september een besluit zou worden genomen door het college. Maar onder andere omdat de gemeente veel reacties heeft gekregen op de voorstellen en de gemeente deze wil onderzoeken, heeft zij meer tijd nodig. Zij wil de alternatieven die zijn genoemd, goed onderzoeken.

De gemeente kan zich voorstellen dat dit vooral vervelend is voor erfpachters die de bloot eigendom willen kopen en nu afwachten tot de nieuwe regeling er is. We houden u zo goed mogelijk op de hoogte van de ontwikkelingen, zodat u weet wat u kunt verwachten.   

De gemeente werkt er nu naartoe om begin 2025 de nieuwe regels klaar te hebben. Meer over de nieuwe planning leest u bij de vraag en het antwoord ‘Komt er op 9 juli al een definitief voorstel?’ De gemeente houdt erfpachters hierover op de hoogte via de website. Er zal rond oktober ook een brief worden gestuurd aan alle erfpachters met informatie over de nieuwe planning en verdere ontwikkelingen.

Het idee is om in 2025 te beginnen met de canonherziening. De gemeente begint met de berekeningen voor de erfpachtrechten waarvan de erfpachtperiode (het tijdvak) als eerste afloopt. Niet iedereen is dus tegelijk aan de beurt. De eerste erfpachtrechten lopen bijvoorbeeld af in 2027 en de laatste in 2037. Het idee van de gemeente is om alle erfpachters binnen drie jaar te infomeren over hun nieuwe canon.

Als de regels zijn vastgesteld door het college voor het bepalen van de grondwaarde en het vaste canon percentage is berekend, kunt u zelf al een voorbeeldberekening maken. De gemeente zal dan ook duidelijke voorbeeldberekeningen op de website plaatsen.

De gemeente neemt de feedback van de erfpachtbijeenkomsten mee in de verdere ontwikkeling van de nieuwe erfpachtregels. Er kunnen nog wijzigingen komen op basis van de inbreng van erfpachters.

Voor het maken van de nieuwe regels heeft de gemeente overlegd met en advies gevraagd aan  externe partijen.  Er is bijvoorbeeld overlegd met makelaars en taxateurs, financieel adviseurs, notarieel en vastgoed juristen, andere gemeenten en erfpachters.

Toen de ‘Handreiking voor algemene erfpachtbepalingen’ van de overheid met de gemeente is gedeeld, heeft de gemeente de doorlopen stappen ook nog getoetst aan het stappenplan. Ook is onderzocht of er nog verbeterpunten (suggesties of ‘best practices’) zijn genoemd, voor de rest van het traject van het ontwikkelen van de nieuwe regels. De  gemeente heeft bijvoorbeeld nog een leeswijzer gemaakt bij de geactualiseerde erfpachtbepalingen. En daarna een groep mensen gevraagd om de nieuwe algemene erfpachtbepalingen met leeswijzer te lezen, om te kijken of ze begrijpelijk zijn. Deze groep mensen heet het lezerspanel.

Op dit moment vindt de gemeente het daarom niet nodig om de voorgestelde nieuwe regels (opnieuw) te laten onderzoeken door een onafhankelijke partij.

Ja. Degemeente heeft vragen die erg op elkaar lijken samengevoegd en vanwege privacy zijn vragen met persoonlijke informatie anoniem gemaakt. De erfpachters die hun e-mail adres bij de gemeente hebben achtergelaten, krijgen deze vragen en antwoorden via de mail opgestuurd.

Bedankt voor de feedback, we nemen dit mee. Voor belangrijke momenten en wijzigingen stuurt de gemeente in ieder geval ook een brief aan alle erfpachters.

De minister heeft de handreiking op 21 mei 2024 verstuurd. De gemeente is al veel eerder begonnen met het aanpassen van de algemene erfpachtbepalingen aan deze tijd. Toen bestond de Handreiking dus nog niet. Er is wel eerder een vragenlijst uitgestuurd namens het ministerie ter voorbereiding van de Handreiking. De gemeente Alkmaar kende deze vragenlijst wel al en bij het maken van de Handreiking is gebruik gemaakt van deze vragenlijst met antwoorden.

Maar, de gemeente neemt deze Handreiking alsnog graag mee bij het afronden van de algemene erfpachtbepalingen (AB2024), ook al kwam de Handreiking later.

De KNVB-criteria (kostenefficiëntie, nut, veilig en begrijpelijk) staan genoemd in de Handreiking algemene erfpachtbepalingen die is door de minister is verstuurd op 21 mei 2024. Toen was de gemeente al een tijd bezig met het actualiseren van de algemene erfpachtbepalingen. Maar, de gemeente heeft de doorlopen stappen alsnog getoetst aan het stappenplan, voor zover van toepassing: Sommige onderdelen van het stappenplan gaan namelijk over nieuwe erfpachtrechten met hele nieuwe erfpachtvoorwaarden. In Alkmaar is bijna alleen maar sprake van erfpachtrechten die al bestaan en waarvoor al algemene erfpachtbepalingen gelden, die nu worden geactualiseerd.

Ook is onderzocht of er nog verbeterpunten (suggesties of ‘best practices’) zijn genoemd in de Handreiking, die de gemeente kan meenemen voor de rest van het traject. Deze ‘best practices’ zijn onder andere gebaseerd op de KNVB-criteria. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente bijvoorbeeld nog een leeswijzer gemaakt bij de geactualiseerde erfpachtbepalingen. En daarna een groep mensen gevraagd om de nieuwe algemene erfpachtbepalingen met leeswijzer te lezen, om te kijken of ze begrijpelijk zijn. Deze groep mensen heet het lezerspanel.

Tijdens de erfpachtbijeenkomsten heeft de gemeente veel ideeën opgehaald. Deze ideeën onderzoekt de gemeente. Daarom is er ook meer tijd nodig voor het collegevoorstel over de erfpachtregeling. Hierdoor is de planning opgeschoven. Meer hierover is te lezen bij de vraag ‘Komt er op 9 juli 2024 al een definitief voorstel?’ onder ‘Tijdlijn’.

De gemeente houdt erfpachters op de hoogte via de website. Er zal rond oktober ook een brief worden gestuurd aan alle erfpachters met informatie over de nieuwe planning en verdere ontwikkelingen. Hierin leest u ook terug wat er met de ideeën wordt gedaan.