Erfpacht

In juni 2024 organiseerde de gemeente Alkmaar vijf erfpachtbijeenkomsten. Deze erfpachtbijeenkomsten gingen over de nieuwe uitgangspunten (regels) voor erfpacht. Deze nieuwe regels gelden voor ongeveer 6.000 adressen in Alkmaar. Veel van deze regels gaan in vanaf de nieuwe erfpachtperiode (erfpachttijdvak). 

Eén van de doelen van deze nieuwe regels is om het erfpachtbeleid makkelijker te maken. Ook wil de gemeente de kosten voor erfpachters zo laag mogelijk houden, maar ook de inkomsten van de gemeente uit erfpacht niet laten dalen. Tijdens de erfpachtbijeenkomsten stelden aanwezige erfpachters hun vragen en deelden zij hun opmerkingen, zorgen en ideeën. Al deze bijdragen overweegt de gemeente bij de verdere uitwerking van de regels. 

De invulling van de avonden 
Tijdens de erfpachtbijeenkomsten werden eerst de nieuwe regels gepresenteerd door de gemeente. Daarna werden aanwezigen uitgenodigd om in groepjes (gesprekstafels) hun vragen, ideeën en opmerkingen door te geven aan de tafelleider. Dit werd door de tafelleiders opgeschreven in een digitaal programma. Tijdens het opschrijven van alle bijdragen, werd dit bekeken door het aanwezige team Erfpacht van de gemeente Alkmaar. Na het delen van alle vragen, opmerkingen en ideeën met de tafelleiders, werden de vragen die erg op elkaar leken gebundeld en zoveel mogelijk antwoorden die avond nog met alle aanwezigen besproken. Ook konden aanwezigen nadat de avond was afgelopen hun vragen, opmerkingen of ideeën sturen naar het emailadres erfpacht@alkmaar.nl. Ook konden mensen die niet aanwezig waren bij de avonden, hun bijdrage delen met de gemeente.  

Belangrijkste thema’s 

• WOZ-waarde als basis voor rekensom 
  Het onderwerp waarover het meest gesproken werd was het gebruiken van de WOZ-waarde voor het uitrekenen van de grondwaarde. De grondwaarde wordt gebruikt voor het uitrekenen van de canon (het jaarlijkse bedrag dat de erfpachter moet betalen voor de erfpacht (het gebruiken van de grond)), het bedrag dat betaald moet worden bij het vooruitbetalen van de canon (de afkoopsom) en het bedrag voor het kopen van de grond (de koopsom voor de zogenoemde ‘bloot eigendom’ bij het omzetten van erfpacht naar vol eigendom). 
  Veel erfpachters gaven aan zich hier zorgen over te maken, bijvoorbeeld doordat de WOZ-waarde ook investeringen in het huis of verduurzamingen meeneemt. Bijvoorbeeld dus een verbouwing of het isoleren van een huis. Er werden andere manieren van rekenen voorgesteld, zoals een vaste prijs per vierkante meter of per wijk. De gemeente snapte deze zorgen en gaf aan te onderzoeken of er andere manieren zijn. Hierover komt binnenkort meer informatie.  

• Wel of niet gunstige regeling  ‘omzetten’ erfpacht naar vol eigendom 
  Niet alle aanwezigen begrepen (de voordelen van) de nieuwe regeling voor de aankoop van de bloot eigendom (het kopen van de grond/omzetten van erfpacht in vol eigendom). Er werd een markttoeslag uitgelegd, die nog niet verder uitgewerkt was. Aanwezigen vroegen om duidelijke voorbeelden en berekeningen om te kunnen beoordelen of de nieuwe regeling voordeliger is. De gemeente gaf aan meer duidelijkheid te geven en rekenvoorbeelden te delen. Dit was op de avonden nog niet mogelijk, omdat de berekening van de markttoeslag nog niet verder was uitgewerkt. Hierover volgt binnenkort meer informatie.  

• Betaalbaarheid 
  Vooral ouderen en mensen met lagere inkomens maakten zich zorgen over het betalen van de jaarlijkse canon. Ook werden er vragen gesteld over de betaalbaarheid van de hoogte van het bedrag dat betaald moet worden bij het kopen van de grond (de bloot eigendom). Er werden vragen gesteld over betalingsregelingen, zoals betaling in termijnen of een lening van de gemeente. De gemeente gaf aan later hierover dat zij deze opties gaat onderzoeken en liet weten dat niemand verplicht is om de bloot eigendom te kopen, of de canon voor de volgende erfpachtperiode in één keer vooruit te betalen (af te kopen). 

• Woningcorporaties
  De gemeente liet op de erfpachtbijeenkomsten weten dat zij nadenkt over een korting  voor woningcorporaties. Vooral omdat zij een wettelijke taak hebben en veel geld investeren in sociale huurwoningen in de gemeente Alkmaar. De kosten voor de canon gaan af van het geld wat zij hebben voor investeren in woningen. Veel aanwezigen vonden dat de woningcorporaties hiermee onterecht een voordeel krijgen. De gemeente beloofde hiernaar te kijken en met een duidelijke uitleg te komen.  

• Keuze tussen de tijdelijke en nieuwe regeling (overgangsregeling) bij ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom 
  De nieuwe regeling voor de koop van de bloot eigendom (het kopen van de grond) gaat in wanneer het college een definitief besluit neemt over deze regeling. Het idee is om de tijdelijke regeling dan niet meteen te laten vervallen, maar nog even te verlengen. Zodat erfpachters extra tijd hebben om te kiezen welke regeling voor hen het voordeligst is. Dit noemen we de overgangsperiode van de tijdelijke naar de nieuwe regeling. De regels over de overgangsperiode (hoe lang deze duurt bijvoorbeeld), heet de ‘Overgangsregeling’. De voorgestelde overgangsperiode van drie maanden vonden veel aanwezigen te kort. Ze vroegen om een langere periode om een goede keuze te maken. De gemeente nam deze feedback mee. 

Vragen over lastigere situaties 
Tijdens de avonden werden er ook vragen gesteld over bepaalde situaties, zoals of het mogelijk is om individueel de bloot eigendom te kopen wanneer de woning een appartement is in een appartementencomplex. Ook vroegen de aanwezigen naar de behandeling van complexen met daarin woningen en bedrijfsruimten. De gemeente liet weten dat dit inderdaad lastige situaties zijn en dat zij hiernaar gaat kijken. 

Transparantie en communicatie 
Erfpachters lieten weten behoefte te hebben aan duidelijke, begrijpelijke informatie over de nieuwe uitgangspunten (regels) voor erfpacht. Ook op andere manieren dan via de website. Er werd ook gevraagd om informatie en uitleg op taalniveau B1-niveau. De gemeente neemt deze inbreng mee. 

Invloed van erfpachters 
Verschillende aanwezigen vroegen zich af hoeveel invloed zij nog kunnen uitoefenen op het erfpachtvoorstel. De gemeente liet weten dat de inbreng van de erfpachters serieus wordt genomen en hierover wordt nagedacht bij de verdere uitwerking van het voorstel. 

De verschillende erfpachtbijeenkomsten  
Tijdens alle erfpachtbijeenkomsten waren de aanwezigen erg betrokken. Er werd actief meegedacht, maar er waren ook momenten van spanning als erfpachters hun zorgen en frustraties uitten. Verder kwamen er veel vergelijkbare vragen en onderwerpen naar voren bij alle vijf de bijeenkomsten. Maar, per avond waren er ook bepaalde onderwerpen die meer aandacht kregen: 

• Tijdens de erfpachtbijeenkomst van 10 juni werd gesproken over de ingewikkeldheid van het kopen van de bloot eigendom bij appartementen (het omzetten van de erfpacht in vol eigendom, door het kopen van de bloot eigendom (grond) waardoor de erfpacht stopt).Waarbij er soms ook bedrijfsruimtes en woningen in hetzelfde gebouw zijn.  

• Tijdens de erfpachtbijeenkomst van 11 juni ging het vooral om de manier van berekenen. Nu wordt de WOZ-waarde als basis voor het rekenen gebruikt. Daarover maakten sommige aanwezigen zich zorgen, zij vinden dit oneerlijk om mee te rekenen.  

• De erfpachtbijeenkomst van 13 juni ging meer over praktische dingen zoals het aanvragen van offertes en hoe lang deze offertes geldig zijn. Ook ging het over de overgangsperiode naar de nieuwe regeling voor het kopen van de bloot eigendom.  

• Tijdens de bijeenkomst van 17 juni ging het over de hoogte van de canonpercentages en de zorgen over de transparantie van de berekeningen. Er was ook speciaal aandacht voor het gebruik van de WOZ-waarde voor de berekening en de nieuwe regeling voor het kopen van de bloot eigendom (het omzetten van de erfpacht in vol eigendom, door het kopen van de bloot eigendom (grond) waardoor de erfpacht stopt). Aanwezigen vroegen om voorbeelden en meer duidelijkheid over de marktoeslag. Zodat zij kunnen beoordelen of de regeling wel een vooruitgang is.

• Tijdens de erfpachtbijeenkomst van 20 juni werd een discussie gevoerd over de verschillen in WOZ-waarden tussen woningen. Deze verschillen in de hoogte van de WOZ-waarde kunnen komen door investeringen in een huis of het verduurzamen. Bijvoorbeeld dus een aanbouw of isolatie. Ook ging het die avond over het verschil van de WOZ-waarde tussen huurwoningen van woningcorporaties en koopwoningen van particulieren binnen dezelfde VvE’s. Het ging dan over de gevolgen van deze verschillen op de hoogte van de canon (jaarlijkse bedrag dat betaald moet worden voor de erfpacht), de afkoopsom (het bedrag dat betaald moet worden voor het vooruitbetalen (afkopen) van de canon) en de koopsom voor de bloot eigendom.  

Inbreng die achteraf via e-mail is toegestuurd  
Na de erfpachtbijeenkomsten zijn er via de e-mail nog vragen en ook andere inbreng ontvangen. Deze vragen en andere inbreng kwamen vaak overeen met de punten die tijdens de informatieavonden zijn opgehaald. Het ging bijvoorbeeld over de opbrengsten voor de gemeente en de kosten voor de erfpachters. Ook ging het over de mogelijkheid van het taxeren per adres of een vaste prijs per vierkante meter, in plaats van het rekenen met de WOZ-waarde. Daarnaast ging het over of het mogelijk is om een betalingsregeling te organiseren voor het betalen van de canon en een lening voor de koop van de bloot eigendom. En over de korting voor woningcorporaties, het indexeren van de canon en over de nieuwe regeling voor de aankoop van de bloot eigendom (‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom). 

Conclusie en volgende stappen 
De erfpachtbijeenkomsten hebben waardevolle informatie opgeleverd. De onderwerpen die de gemeente van erfpachters het meest gehoord heeft, zijn: 

• Opnieuw bekijken of het gebruik van de WOZ-waarde als basis voor de berekeningen de goede manier is 

• Ontwikkelen van duidelijke rekenvoorbeelden 

• Onderzoek naar financiële ondersteuning voor mensen die dit nodig hebben 

• Verbeteren van de communicatie. Wat hierin belangrijk is, is begrijpelijk en zo eenvoudig mogelijk communiceren. Ook op andere manieren dan via de website. 

• Opnieuw bekijken van de nieuwe regels voor het ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom, zoals bijvoorbeeld de markttoeslag (de toeslag die aan de grondprijs wordt toegevoegd om de prijs meer te laten aansluiten bij de normale prijzen voor grond)  

• Opnieuw bekijken van de duur voor de keuze tussen de tijdelijke en nieuwe regeling (overgangsregeling)voor het ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom door het kopen van de bloot eigendom (de grond) 

• Meer onderzoek naar meer ingewikkelde situaties (VvE’s, gemengde complexen) 

De gemeente Alkmaar neemt alle inbreng mee in de verdere ontwikkelingen. De gemeente heeft als doel een eerlijke en transparante regeling te ontwikkelen. Deze regeling moet rekening houden met de belangen van alle erfpachters. De (nieuwe) voorlopige planning is om in het najaar van 2024 een aangepast voorstel klaar te hebben. Dit aangepast voorstel wordt dan op de agenda gezet voor een vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Nadat het college van burgemeester en wethouders heeft besloten wordt het voorstel nog aan de gemeenteraad voorgelegd.  

Veelgestelde vragen
Ook wordt er een aparte pagina gemaakt met veelgestelde vragen die tijdens de erfpachtbijeenkomsten of later per e-mail zijn gesteld. De vragen die erg op elkaar lijken zijn daarin gebundeld en daar is één vraag van gemaakt en vanwege privacy zijn vragen met persoonlijke informatie anoniem gemaakt.

Dank aan de aanwezigen
De gemeente bedankt alle aanwezigen voor hun actieve deelnemen en hun waardevolle bijdragen. Deze bijdragen helpen de gemeente een beter voorstel te maken. We houden de aanwezigen op de hoogte van de ontwikkelingen. Dit doen wij via deze pagina, via de email en per brief. 

U kunt uw erfpachtrecht veranderen in vol eigendom door de zogenoemde ‘bloot eigendom’ van de grond te kopen. Hierdoor verandert uw erfpachtrecht in vol eigendom. Vanaf dat moment bent u de eigenaar van de grond en niet de gemeente. U kunt hieronder een indicatie (schatting) van de koopsom en eventueel een offerte opvragen.

Het kopen van de grond is mogelijk voor de meeste woningen, garages en bedrijfsruimtes. Er mag geen sprake zijn van een (her) ontwikkelingsgebied. Ook zijn bijvoorbeeld sommige bestemmingen uitgezonderd van deze regeling. Lees meer hierover bij ‘Bedrijfsruimten en overige bestemmingen’.

Tijdelijke regeling

Op 16 januari 2024 is een besluit genomen over een tijdelijke regeling. De tijdelijke regeling gaat met terugwerkende kracht vanaf 2022 in. De regeling loopt totdat de nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom in werking treedt.

De tijdelijke regeling zorgt ervoor dat erfpachters van woningen en garages voordeliger de ‘bloot eigendom’ kunnen kopen.

De koopsom voor de bloot eigendom wordt berekend aan de hand van de “uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht”. De regeling kunt u op deze pagina downloaden onder ‘Links’. Een onderdeel van deze berekening is het bepalen van de grondwaarde. Dit is een percentage (grondquote) van de WOZ-waarde. De tijdelijke regeling houdt in dat er bij het berekenen van de koopsom wordt uitgegaan van het prijspeil van 2021. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt altijd uitgegaan van de WOZ- waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. Dit betekent dat voor de berekening van de koopsom de WOZ-waarde met de peildatum 1-1-2019 wordt gebruikt. Dit is de WOZ-waarde die voor uw gemeentelijke aanslag van 2020 is gebruikt. U kunt uw WOZ-waarde terugvinden op www.wozwaardeloket.nl.

Voor de berekening op basis van de tijdelijke regeling wordt gebruik gemaakt van de onderstaande tabel voor de grondquotes:

Heeft u een indicatie of offerte aangevraagd (voordat de tijdelijke regeling van kracht werd), maar deze nog niet geaccepteerd? Dan kunt u hieronder een nieuwe indicatie en eventueel een nieuwe offerte opvragen.

Houd er wel rekening mee dat het 6 tot 8 weken kan duren voordat u een offerte ontvangt.

Bedrijfsruimten en overige bestemmingen 

Voor bedrijfsruimtes bepaalt een taxatie de koopsom voor de bloot eigendom. Hetzelfde geldt voor combinaties van bedrijven en woningen in één gebouw. 

Scholen, sportcomplexen, sociaal-culturele voorzieningen en maatschappelijke doeleinden zijn uitgezonderd. Voor deze bestemmingen is het niet mogelijk de bloot eigendom te kopen. Hetzelfde geldt voor erfpachtrechten die zien op grond met een opstal in de openbare ruimte, bijvoorbeeld een kiosk. Er mag ook geen sprake zijn van een (her) ontwikkelingsgebied.  

Dit kunt u teruglezen in de “uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht”. 

Appartementen

Wanneer u eigenaar bent van een appartementsrecht kunt u niet als enige appartementseigenaar de bloot eigendom kopen. Dit kan alleen gezamenlijk met alle appartementseigenaren van de Verenging van Eigenaren (VvE). Voor deze situatie is de juridische uitwerking van het omzetten van erfpacht naar vol eigendom ingewikkelder doordat het erfpachtrecht is gesplitst. Het erfpachtrecht eindigt in dit geval niet zomaar na de overdracht van de bloot eigendom. De precieze juridische stappen voor deze omzetting worden nog nader uitgewerkt door de gemeente. U en de andere appartementseigenaren van de Vereniging van Eigenaren kunnen per appartementsrecht wel alvast een indicatie opvragen via de onderstaande link. Als alle appartementseigenaren willen meewerken, kunt u na het opvragen van de indicatie, een verzoek sturen naar erfpacht@alkmaar.nl. Wij nemen dan contact met u op zodra er meer bekend is over de juridische uitwerking.

Nieuwe regeling in behandeling (ter vervanging van de tijdelijke regeling)

Let op: De tijdelijke regeling verkoop bloot eigendom loopt totdat de nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom in werking treedt. De gemeente werkt momenteel aan het opstellen van deze nieuwe regeling en onderzoekt een aantal opties voor de berekening van de koopsom voor de bloot eigendom.

Het is mogelijk dat sommige opties uitkomen op een lagere koopsom van de bloot eigendom, ten opzichte van de huidige (tijdelijke) regeling. Daarom adviseert de gemeente u om de aankoop van de bloot eigendom uit te stellen. Totdat er meer duidelijkheid is over de nieuwe regeling.

Dit kan ook als u al een offerte heeft aangevraagd of ondertekend, of een koopovereenkomst heeft ontvangen of ondertekend. De gemeente verlengt dan de geldigheid hiervan tot er een definitief besluit over de nieuwe regeling is genomen. De erfpachters voor wie dit geldt, zijn inmiddels door de gemeente op de hoogte gebracht.

U kunt er ook voor kiezen om toch een aanvraag in te dienen of uw lopende aanvraag af te ronden. Weet dan wel, dat als uw overdracht is afgerond en een nieuwe regeling leidt tot een lagere koopsom, u achteraf geen gemeentelijke compensatie krijgt.

De nieuwe regeling moet nog vastgesteld worden. Naar verwachting gebeurt dit in januari of februari 2025. Er wordt dan ook bepaald wanneer het eventuele nieuwe beleid in gaat. 

Notariskosten

Het kopen van de bloot eigendom moet notarieel worden vastgelegd. De kosten hiervoor betaalt u zelf.

Indicatie van de koopsom opvragen

U kunt hieronder inloggen om een indicatie op te vragen.

• Voor inwoners via DigiD
• Voor ondernemers via eHerkenning

In de gemeente Alkmaar wonen ongeveer 6.000 huishoudens op erfpachtgrond. Als uw woning, bedrijf, garage of uw gebouw met maatschappelijke bestemming op erfpachtgrond van de gemeente staat dan moet u hiervoor een vergoeding betalen. Dit heet canon. De canon moet betaald worden aan de grondeigenaar; de gemeente.

De meeste erfpachtadressen in de gemeente Alkmaar zijn adressen met erfpacht voor onbepaalde tijd – er staat geen einddatum vast voor het eindigen van de erfpacht. De erfpacht voor onbepaalde tijd wordt altijd opgedeeld in tijdvakken. Het huidige tijdvak is er bijvoorbeeld één van 50 jaar – dit heet de erfpachtperiode.

Voor de meeste adressen is de canon voor de huidige erfpachtperiode van 50 jaar afgekocht. Dit is bijvoorbeeld gedaan door de woningcorporatie, die eerst erfpachter was van de woning, of door de ontwikkelaar van de woning. Doordat de canon toen is afgekocht betalen de bewoners die op deze adressen wonen nu geen vergoeding van de canon. Maar, voor de meeste bewoners is het einde van deze 50 jaar inmiddels wel in zicht. De eerste erfpachtperiode van 50 jaar lopen namelijk af tussen 2027 en 2037.

Als u een woning of garage met erfpacht koopt, is de grond eigendom van de gemeente. Diegene (de erfpachter) mag de grond dan gebruiken van de gemeente. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding. Dit heet de canon.  

Dit is het jaarlijkse bedrag dat door de erfpachter (de gebruiker van de grond) wordt betaald voor het gebruik van de gemeentegrond. Dit jaarlijkse bedrag wordt meestal gedeeld in betaaltermijnen, bijvoorbeeld per kwartaal.

Binnen de gemeente Alkmaar zijn er 2 soorten erfpacht: tijdelijke erfpacht en voortdurende erfpacht (voor onbepaalde tijd). Of u te maken heeft met tijdelijke of voortdurende erfpacht, kunt u terugvinden in de erfpachtakte van uw woning. Deze kunt u eventueel opvragen bij het kadaster. De meeste tijdelijke erfpachtrechten in Alkmaar zijn ingegaan vóór 1978 en zijn vooral gelegen in de wijk Overdie. De erfpachtrechten die zijn ingegaan ná 1978 zijn meestal voortdurende erfpachtrechten. In de erfpachtakte leest u dan dat de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ van toepassing zijn.

Wat is tijdelijke erfpacht?

Bij tijdelijke erfpacht stopt de erfpacht bijvoorbeeld na 50 of na 75 jaar. De gemeente beslist dan of er daarna een nieuw erfpachtcontract wordt afgesloten of dat het erfpachtrecht dan stopt. Tijdelijke erfpacht komt minder vaak voor binnen de gemeente Alkmaar.

Wat is voortdurende erfpacht?

Voortdurende erfpacht is erfpacht voor onbepaalde tijd, opgedeeld in erfpachtperiodes (tijdvakken) van 50 jaar. Bij voortdurende erfpacht wordt de grondwaarde en de hoogte van de vergoeding (canon) per erfpachtperiode van (nu nog) 50 jaar vastgesteld. Aan het einde van het tijdvak worden de grondwaarde en de canon opnieuw berekend. Dit heet de canonherziening. Ook wordt de erfpachter dan geïnformeerd over de nieuwste algemene voorwaarden (de algemene bepalingen) die dan gaan gelden. De canonherziening start ongeveer twee jaar voordat het tijdvak afloopt.

Woont u aan de Asselijnstraat, de Reviusstraat of de Stalpaertstraat en bent u erfpachter  van een tijdelijk erfpachtrecht? Dan ontvangt u eind 2024 een brief van de gemeente. In deze brief vindt u informatie over hoe u uw tijdelijke erfpachtrecht kunt omzetten naar voortdurende erfpacht.

Meer over voortdurende erfpachtrecht

Als de canon is afgekocht, betaalt u op dit moment geen canon tot het einde van het huidige tijdvak. Daarna moet er weer een nieuwe jaarlijkse canon betaald worden. Deze nieuwe canon wordt aan het einde van het tijdvak berekend. Dit heet de canonherziening. De nieuwe canon wordt gebaseerd op de grondwaarde en op het canonpercentage (dat wordt bepaald door de rentestanden van dat moment). De grondwaarde en/of het canonpercentage kunnen na afloop van de 50 jaar hoger of lager zijn, waardoor de canon in het nieuwe tijdvak ook verandert.

Erfpacht is niet afgekocht: wat is de hoogte van de jaarlijkse canon?

Als de erfpachtcanon voor uw woning niet is afgekocht voor het huidige tijdvak, dan betaalt u op dit moment al een jaarlijkse canon. De hoogte van dit bedrag verschilt per woning. Dat heeft onder andere te maken met wanneer de canon berekend is. Als u nu canon betaalt, ontvangt u hiervoor periodiek een factuur van de gemeente waarop u de hoogte van de jaarlijkse canon terugvindt.

Tot wanneer loopt het huidige tijdvak (erfpachtperiode)?

Het is belangrijk om te weten wanneer het huidige tijdvak (erfpachtperiode) voor u eindigt. U kunt dit teruglezen in de informatiebrief die u in oktober 2023 ontvangen heeft. Zo weet u vanaf wanneer er weer een jaarlijkse canon betaald moet worden. De hoogte van de canon is afhankelijk van de grondwaarde aan het einde van het tijdvak en van het canonpercentage, dat wordt bepaald door de rentestanden van dat moment. Dat wordt uiterlijk één jaar van tevoren berekend. Dit heet de canonherziening. U krijgt hierover tegen die tijd een brief thuisgestuurd.

Dit is de erfpachtperiode. Dit kan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar zijn. De huidige erfpachtperiode duurt 50 jaar. De volgende erfpachtperiode duurt 25 jaar. De meeste erfpachtperiodes lopen af tussen 2027 en 2037. Dit verschilt per adres. Aan het einde van deze erfpachtperiode wordt de canon (de vergoeding) opnieuw berekend.

Als de canon is afgekocht voor het huidige tijdvak (erfpachtperiode), betaalt u nu geen canon. Bij de start van het nieuwe tijdvak moet er dan wel weer jaarlijks een canon betaald worden.

Voor de erfpachters die nu wel een jaarlijkse canon betalen, kan de canon bij de start van het nieuwe tijdvak hoger of lager worden. Wat goed is om te weten is dat de canon in veel gevallen aftrekbaar is van de inkomstenbelasting.

De canon voor de nieuwe erfpachtperiode is afhankelijk van de grondwaarde en het canonpercentage (dat wordt bepaald door de rentestanden van dat moment). Hoe de erfpachtcanon voor woningen en garages wordt berekend kunt u zien in de voorbeeldberekeningen hieronder. Wij informeren u minimaal één jaar voor de afloop van de erfpachtperiode over de hoogte van uw canon. Onze intentie is om u al twee jaar van tevoren te informeren.

Grondwaardes berekenen

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De grondwaarde wordt op dit moment berekend als een percentage (de grondquote) van de WOZ-waarde van uw woning. In de nota grondprijzen 2022-2023 staan de volgende grondquotes:

Er wordt altijd gerekend met de WOZ- waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. In 2023 wordt dus de WOZ-waarde met de peildatum van 2021 gebruikt.

Het canonpercentage wordt iedere 3 maanden bepaald door het college van burgemeester en wethouders. Bij het bepalen van het canonpercentage wordt gekeken naar de rente die de gemeente moet betalen aan de N.V. Bank voor Nederlandse Gemeenten in Den Haag. Dit is de rente die de gemeente moet betalen voor nieuwe leningen met een gemiddelde duur van tenminste 10 jaar. Hier komt dan 0,25% rente bij voor de administratiekosten.

Het canonpercentage is op dit moment 3% (vanaf oktober 2024)

Voorbeeldberekening canonherziening

WOZ-waarde € 250.000,-

Voor een woning met een WOZ-waarde van € 250.000,- en een canonpercentage van 1, 2 en 3% ziet de situatie er zo uit:

Berekening van de grondwaarde:

• WOZ-waarde van € 250.000,- x grondquote van 30% = grondwaarde van € 75.000,-

Berekening van de canon:

• Canonpercentage 1%: € 75.000,- x 1% = € 750,- per jaar
• Canonpercentage 2%: € 75.000,- x 2% = € 1.500,- per jaar
• Canonpercentage 3%: € 75.000,- x 3% = € 2.250,- per jaar

WOZ-waarde € 300.000,-

Voor een woning met een WOZ-waarde van € 300.000,- en een canonpercentage van 1, 2 en 3% ziet de situatie er zo uit:

Berekening van de grondwaarde:

• WOZ-waarde van € 300.000,- x grondquote van 35% = grondwaarde van € 105.000,-

Berekening van de canon:

• Canonpercentage 1% € 105.000,- x 1% = € 1.050,- per jaar
• Canonpercentage 2% € 105.000,- x 2% = € 2.100,- per jaar
• Canonpercentage 3% € 105.000,- x 3% = € 3.150,- per jaar

WOZ-waarde € 350.000,-

Voor een woning met een WOZ-waarde van € 350.000,- en een canonpercentage van 1, 2 en 3% ziet de situatie er zo uit:

Berekening van de grondwaarde:

• WOZ- waarde van € 350.000,- x grondquote van 35% = grondwaarde van € 122.500,-

Berekening van de canon:

• Canonpercentage 1% € 122.500,- x 1% = € 1.225,- per jaar
• Canonpercentage 2% € 122.500,- x 2% = € 2.450,- per jaar
• Canonpercentage 3% € 122.500,- x 3% = € 3.675,- per jaar

Berekening grondwaarde en canon bij andere bestemmingen 

Ook voor andere bestemmingen (dan wonen en garages) wordt de canon berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De grondwaarde wordt in deze gevallen bepaald op de manier die past bij het type bestemming. Hiervoor geldt dus een andere methode dan voor de grondwaardebepaling van woningen en garages. Waar mogelijk wordt aansluiting gezocht bij de Nota Grondprijzen. Dit is een document dat de gemeente iedere twee jaar vaststelt. Bijvoorbeeld, voor bedrijfsruimten wordt de grondwaarde bepaald door een taxatie.

Bij de canonherziening wordt de canon opnieuw berekend. Dit wordt gedaan door de grondwaarde en de canon voor de nieuwe erfpachtperiode (het nieuwe tijdvak) opnieuw vast te stellen. Lees meer hierover onder het kopje ´Hoe wordt de canon berekend?’

De nieuwe canon wordt berekend tijdens de canonherziening. De canonherziening start ongeveer 2 jaar voordat uw huidige erfpachtperiode (het tijdvak) afloopt. Wij zijn verplicht de nieuwe canon uiterlijk 1 jaar voor de start van de nieuwe erfpachtperiode aan u bekend te maken. We streven ernaar om dit ongeveer 2 jaar van tevoren al aan u te laten weten. 

Nee, dat kan nu nog niet. De nieuwe canon is nog niet bekend. Deze wordt berekend tijdens de canonherziening. Wanneer de nieuwe canon aan u bekend wordt gemaakt, kunt u aan de gemeente laten weten dat u geïnteresseerd bent in het afkopen van de canon. Na het afkopen van de canon hoeft u voor deze erfpachtperiode geen canon meer te betalen aan de gemeente. Pas weer, wanneer een nieuwe erfpacht periode ingaat (na 25 jaar). 

Het canonpercentage wordt per kwartaal vastgesteld. Dit percentage is afhankelijk van de rentestanden. De gemeente gebruikt dan de rente die zij zou moeten betalen voor geldleningen bij de NV Bank voor Nederlandse Gemeenten. De gemeente kijkt dan naar de rente op geldleningen met een gemiddelde duur (looptijd) van minimaal 10 jaar. Er komt nog 0,25% administratiekosten bovenop dit percentage. Het canonpercentage is op dit moment 3% (vanaf oktober 2024).

Ja, de canonherziening wordt vastgelegd in een akte bij de notaris. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers (het kadaster).

De gemeente werkt op dit moment aan de voorbereidingen voor het opnieuw bepalen van de grondwaarde en canon voor de nieuwe erfpachtperiode.

De meeste erfpachtrechten zijn eind jaren zeventig en begin jaren tachtig ingegaan. Deze zijn gebaseerd op het erfpachtbeleid van toen. Dat erfpachtbeleid was toen gebaseerd op de ‘Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1978’. Die algemene voorwaarden (de algemene bepalingen) worden aangepast aan de tijd van nu. Dat betekent dat het college van burgemeester en wethouders nieuwe uitgangspunten voor de nieuwe erfpachtperiode heeft bepaald. Deze nieuwe regels worden op dit moment nog verder uitgewerkt.

De uitgangspunten zijn bedoeld om bijvoorbeeld het effect van een grote stijging van de grondwaarde te beperken voor de erfpachters. Dit wordt beperkt door het tijdvak korter te maken. Dit wordt 25 jaar in plaats van 50 jaar. Ook wordt er een minimum en een maximum canonpercentage bepaald. Dat moet zorgen voor een mindere stijging en daling in de canon.  

De algemene bepalingen zijn de algemene voorwaarden die bij uw erfpachtcontract horen. Deze algemene bepalingen gelden voor het hele tijdvak (de erfpachtperiode). Voor de meeste erfpachtcontracten gelden op dit moment de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’. Vanaf het begin van het nieuwe tijdvak gaan de nieuwste, de meest actuele, algemene bepalingen gelden. Ook dit wordt in de akte bij de notaris vastgesteld.

Uw erfpachtakte kunt u opvragen bij het Kadaster. Ook vindt u meer informatie over uw erfpachtakte in het eigendomsbewijs van uw woning (dit heet de leveringsakte). 

Dit staat in de informatiebrief die u van ons ontvangen heeft op dinsdag 10 oktober 2023. Deze datum vindt u ook terug in de erfpachtakte die u eventueel bij het Kadaster kunt opvragen.  

Er zijn 2 manieren van het wijzigen van de canon:

1. de herziening (nieuwe berekening) van de canon; dit gebeurt elke nieuwe erfpachtperiode.
2. de aanpassing/indexering van de canon aan de inflatie; dit gebeurt elke 5 jaar.

De aanpassing/indexering en herziening zijn twee verschillende dingen.

Bij indexering wordt de canon aangepast aan de inflatie. Inflatie is het stijgen van de prijzen van producten en diensten. Het indexeren gebeurt iedere 5 jaar gedurende de erfpachtperiode, door de canon op dat moment te vermenigvuldigen met een speciale factor (getal) die voor elk kalenderjaar wordt berekend. Deze factor (getal) noemen we de aanpassingscoëfficiënt. Hiervoor worden gegevens van het centraal bureau voor de statistiek (CBS) gebruikt.

Bij de herziening van de canon wordt de canon opnieuw berekend aan de hand van de grondwaarde en het canonpercentage. Dit gebeurt alleen aan het einde van een erfpachttijdvak (erfpachtperiode).

Ja, de jaarlijkse canon is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Bij het afkopen van de canon is de afkoopsom van het vooruitbetalen van de canon niet aftrekbaar. De rente van een eventuele lening die u hiervoor afsluit wel.  

Nee dat is niet het geval. De grondwaarde wordt onder andere gebruikt voor het berekenen van de koopsom.  

De grond wordt dan volledig uw eigendom. Het erfpachtrecht komt dan te vervallen. U hoeft dan nooit meer een vergoeding voor de erfpacht te betalen aan de gemeente.

De uitleg wordt altijd meegestuurd als u een officiële offerte van ons krijgt. Die offerte kan de erfpachter kosteloos bij ons aanvragen na ontvangst van de indicatie. 

Dit bedrag moet u in één keer betalen. Deze betaling wordt vaak voor u gedaan namens de notaris die u hiervoor uitkiest.  

Het is ook mogelijk om voor de koopsom een hypotheeklening af te sluiten. Ook dan wordt de betaling door de notaris geregeld. U kunt een financieel adviseur vragen naar de mogelijkheden.  

Soms is de grond in erfpacht uitgegeven, gevolgd door een splitsing in appartementsrechten. U bent dan als appartementseigenaar gerechtigd tot een stukje van de erfpacht. Met alle leden van uw VvE bent u samen gerechtigd tot het hele erfpachtrecht.

Wat hiervoor is verteld over wat erfpacht inhoudt, over de erfpachtcanon, tijdvakken (erfpachtperiodes), soorten erfpacht (voortdurend en tijdelijk), berekening van de grondwaarde en canon, canon herziening, enzovoorts, geldt voor het grootste deel ook voor u. Ook uw canon wordt bijvoorbeeld aan het einde van het tijdvak herzien.

Maar, wanneer u eigenaar bent van een appartementsrecht kunt u niet als enige appartementseigenaar de bloot eigendom kopen. Dit kan alleen gezamenlijk met alle appartementseigenaren van de Verenging van Eigenaren (VvE). Voor deze situatie is de juridische uitwerking van het omzetten van erfpacht naar vol eigendom ingewikkelder doordat het erfpachtrecht is gesplitst. Het erfpachtrecht eindigt in dit geval niet zomaar na de overdracht van de bloot eigendom. De precieze juridische stappen voor deze omzetting worden nog nader uitgewerkt door de gemeente. U en de andere appartementseigenaren van de Vereniging van Eigenaren kunnen per appartementsrecht wel alvast een indicatie opvragen via de onderstaande link. Als alle appartementseigenaren willen meewerken, kunt u na het opvragen van de indicatie, een verzoek sturen naar erfpacht@alkmaar.nl. Wij nemen dan contact met u op zodra er meer bekend is over de juridische uitwerking. Voor meer informatie hierover verwijzen wij naar het kopje hierboven ‘Wat als ik de bloot eigendom wil kopen waardoor mijn erfpachtrecht verandert in vol eigendom?’.

De opbrengsten uit de erfpacht zijn onderdeel van de totale begroting van de gemeente Alkmaar. Ook worden deze opbrengsten gebruikt om bepaalde kosten te betalen die gemaakt worden binnen de gemeente.  

Met de mensen die de nieuwe erfpachtcanon niet kunnen betalen, gaan wij in gesprek. Deze erfpachters kunnen zich, na het bekend worden van de nieuwe canon, bij ons melden via erfpacht@alkmaar.nl. Wij gaan dan, samen met deze erfpachters, op zoek naar een oplossing.  

De nieuwe algemene bepalingen, grondwaarde en canon moeten door de notaris worden vastgelegd in een akte. De kosten voor het maken van deze nieuwe akte betaalt de gemeente.

Het omzetten van uw erfpachtrecht naar vol eigendom door het kopen van het zogenoemde ‘bloot eigendom’ legt u vast bij een notaris. De aktekosten daarvoor betaalt u zelf.

Stel uw vraag via de mail naar erfpacht@alkmaar.nl of bel met 14 072.