Collegevoorstel Erfpacht

Tijdens de erfpachtbijeenkomsten in juni 2024 is het plan over de berekening van de grondwaarde (grondwaardebepaling) gepresenteerd. Het eerdere plan was om de grondwaarde van alle woningen en garages te berekenen door een percentage van de WOZ-waarde te nemen. Dit percentage heet ook wel een grondquote. Het plan was toen om een grondquote van 20% van de WOZ-waarde te gebruiken. Tijdens de erfpachtbijeenkomsten zijn hierop veel reacties gekomen. Daarom hebben wij andere manieren van berekenen van de grondwaarde onderzocht en uitgewerkt. 

Dit zijn de nieuwe plannen: 

• Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum, wordt de grondwaarde berekend door een vaste grondprijs van € 425,- per m² (prijspeil 2025). Er wordt gerekend met de perceeloppervlakte die in het systeem van het Kadaster staat.  

Voorbeeld:

Berekening grondwaarde 

Perceeloppervlakte volgens Kadaster: 125 m² 

Grondprijs: € 425,- per m² 

Grondwaarde: 125 x € 425,- = € 53.125,- 

Berekening canon 

Grondwaarde: € 53.125,- 

Vast canonpercentage voor vervroegde canonherziening: 1,75% 

 Canon: 1,75% x € 53.125,- = (afgerond) € 930,- per jaar 

• Voor gestapelde woningen (appartementen) en garages buiten het centrum wordt de grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde. 

Voorbeeld:

Berekening grondwaarde 

WOZ-waarde peildatum 1-1-2023: € 300.000,- 

Grondquote: 15% 

Grondwaarde: € 300.000,- x 15% = € 45.000,- 

Berekening canon 

Grondwaarde: € 45.000,- 

Vast canonpercentage voor vervroegde canonherziening: 1,75% 

Canon: 1,75% x € 45.000,- = (afgerond) € 788,- per jaar 

• Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages binnen het centrum wordt de grondwaarde bepaald door een taxatie (het inschatten van de waarde van de grond door een professional) per adres. 

Voorbeeld:Berekening canon 

Getaxeerde grondwaarde: € 60.000,- 

Vast canonpercentage voor de vervroegde canonherziening: 1,75% 

Canon: 1,75% x € 60.000,- = € 1.050,- per jaar 

• Voor gestapelde woningen (appartementen) en garages binnen het centrum wordt de grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 20% van de WOZ-waarde. 

Voorbeeld:

Berekening grondwaarde 

WOZ-waarde peildatum 1-1-2023: € 350.000,- 

Grondquote: 20% 

Grondwaarde: € 350.000,- x 20% = € 70.000,- 

Berekening canon 

Grondwaarde: € 70.000,- 

Vast canonpercentage voor de vervroegde canonherziening: 1,75% 

Canon: 1,75% x € 70.000,- = € 1.225,- per jaar 

• Voor gestapelde sociale huurwoningen (appartementen) van woningcorporaties binnen het centrum wordt de grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde. Woningcorporaties (sociale woningbouworganisaties) krijgen daarnaast voor alle sociale huurwoningen een depreciatie (korting) van 25% op de grondwaarde. 

Voorbeeld (sociale grondgebonden huurwoning van een woningcorporatie buiten het centrum):

Berekening grondwaarde 

Perceeloppervlakte volgens Kadaster: 125 m² 

Grondprijs: € 425,- per m² 

Grondwaarde: 125 x € 425,- = € 53.125,- 

Depreciatie (korting): 25% 

Gecorrigeerde grondwaarde: € 53.125,- x 0,75 = (afgerond) € 39.844,- 

Berekening canon 

Gecorrigeerde grondwaarde: € 39.844,- 

Vast canonpercentage voor de vervroegde canonherziening: 1,75% 

Canon: 1,75% x € 39.844,- = (afgerond) € 697,- per jaar 

Voorbeeld (sociale grondgebonden huurwoning van een woningcorporatie binnen het centrum): 

Berekening grondwaarde 

Getaxeerde grondwaarde: € 60.000,- 

Depreciatie (korting): 25% 

Gecorrigeerde grondwaarde: € 60.000,- x 0,75 = € 45.000,- 

Berekening canon 

Gecorrigeerde grondwaarde: € 45.000,- 

Vast canonpercentage voor de vervroegde canonherziening: 1,75% 

Canon: 1,75% x € 45.000,- = (afgerond) € 788,- per jaar 

Minimum- en maximum canonpercentage 

Om de inkomsten voor de gemeente minimaal op hetzelfde niveau te houden, is het plan om een minimum canonpercentage van 1% te gebruiken. Daarnaast is het plan om een maximum canonpercentage van 3% te gebruiken. Dit maximum canonpercentage moet ervoor zorgen dat de kosten voor de erfpachter niet hoger worden dan een bepaald bedrag. Het canonpercentage wordt gebruikt om de canon (de jaarlijkse vergoeding die u voor erfpacht betaalt) te berekenen. De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het minimum- en maximum canonpercentage geldt bij de vestiging van nieuwe erfpachtrechten, voor de normale canonherziening (dit geldt voor de erfpachters met erfpachtrechten die geen gebruik kunnen of willen maken van de vervroegde canonherziening) en voor het berekenen van de afkoopsom bij het vooruitbetalen van de canon voor het hele erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Dit is iets anders dan het kopen van de bloot eigendom. Dit plan over het minimum- en maximum canonpercentage is nog hetzelfde als in de eerdere plannen. 

Vast canonpercentage van 1,75% voor de vervroegde canonherziening van woningen en garages 

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage (canon = grondwaarde x canonpercentage). Het plan is om de canon vervroegd te herzien met een vast canonpercentage van 1,75%. Dit percentage is inclusief 0,25% administratiekosten. Voor de vervroegde canonherziening wordt de grondwaarde voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum berekend op basis van een vierkante meter prijs van € 425,- en in het centrum op basis van een taxatie per adres. Bij gestapelde woningen en garages (appartementen) wordt een percentage van de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 gebruikt.

Zie ook de voorbeeldberekeningen hierboven bij ‘Het bepalen van de grondwaarde voor woningen en garages’.

Het plan van de vervroegde canonherziening voor woningen en garages is al tijdens de erfpachtbijeenkomsten in juni 2024 gepresenteerd. Dit betekent dat wij voor woningen en garages de canon (de vergoeding die u ieder jaar voor de erfpacht betaalt) voor het volgende erfpachttijdvak (erfpachtperiode) eerder kunnen berekenen (vaststellen). Dit noemen wij een vervroegde canonherziening. Normaal gesproken proberen wij uw canon voor het volgende erfpachttijdvak ongeveer 2 jaar voordat uw erfpachttijdvak afloopt, opnieuw te berekenen. Met de vervroegde canonherziening kan dat voor alle voortdurende erfpachtrechten van woningen en garages al vanaf 2025 (ook als uw nieuwe tijdvak bijvoorbeeld pas over 8 jaar ingaat). Zo weet u ook al eerder wat u moet gaan betalen in het nieuwe erfpachttijdvak.  

De canon die vervroegd wordt vastgesteld, wordt na 5 jaar nog geïndexeerd (aangepast aan de inflatie) als uw nieuwe erfpachttijdvak dan nog niet is ingegaan. Bijvoorbeeld, de canon wordt vervroegd herzien in 2025 en uw huidige tijdvak loopt af in 2033, dan wordt uw canon in 2030 geïndexeerd. U gaat dan in 2033 de vervroegd vastgestelde canon plus de indexatie betalen.  

Alle erfpachters van woningen en garages worden na het definitieve besluit door ons geïnformeerd en in verschillende fases benaderd. Dat gebeurt zodra het proces voor de vervroegde canonherziening is ingericht. Wij verwachten dat dit in de loop van 2025 is. U bent niet verplicht om van de vervroegde canonherziening gebruik te maken. U heeft daarin een keuze. Maar, de grondprijs van € 425,- per m², de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 en het vaste canonpercentage van 1,75% gelden alleen voor de vervroegde canonherziening. 

Op uw voortdurende erfpachtrecht zijn de algemene voorwaarden van toepassing. Dit worden de algemene bepalingen genoemd. Op dit moment zijn dit nog de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ (de “AB1978”). Deze AB1978 zijn inmiddels verouderd. De wetgeving voor erfpacht is namelijk veranderd. Daarom is besloten de AB1978 te updaten (actualiseren). De AB1978 zijn als basis gebruikt en aangepast aan de huidige wetten, actueel taalgebruik en de uitgangspunten voor erfpacht die in 2023 door ons zijn vastgesteld. Deze geactualiseerde algemene erfpachtbepalingen noemen wij de AB2024. Zodra de AB2024 door ons zijn vastgesteld, zullen wij deze op onze website plaatsen. Hierbij plaatsen wij ook een leeswijzer, die het begrijpen van de AB2024 makkelijker moet maken. 

Bij de canonherziening gaan de AB2024 voor uw erfpachtrecht gelden. Deze gaan dan voor u gelden in het nieuwe erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Dit wordt allemaal bij de notaris vastgelegd. U krijgt dan ook een kopie van de AB2024 toegestuurd. De AB2024 worden ook ingeschreven bij het kadaster zodat u deze daar altijd terug kunt vinden. 

Een aantal erfpachters is bang dat zij in de financiële problemen komt door het betalen van de canon (de vergoeding die u ieder jaar voor de erfpacht betaalt). De meeste erfpachters zijn nu niet gewend om een jaarlijkse canon te betalen. De canon voor de meeste erfpachtrechten is voor het eerste tijdvak (erfpachtperiode) van 50 jaar vooruitbetaald (afgekocht). Dit wordt straks, vanaf het moment dat het tweede erfpachttijdvak (erfpachtperiode) ingaat, anders. Iedere erfpachter gaat dan weer een jaarlijkse canon betalen. De gemeente zal waar dit voor financiële problemen zorgt – samen met de erfpachter – zoeken naar een passende en acceptabele oplossing.  

De erfpachtbijeenkomsten hebben ervoor gezorgd dat de manier waarop de grondwaarde wordt bepaald, opnieuw is onderzocht. Het nieuwe plan voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom door het kopen van de ‘bloot eigendom’, past bij het nieuwe plan voor de grondwaardebepaling.

De nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom, als opvolger van de tijdelijke regeling, is geen onderdeel van het collegevoorstel dat hierboven is genoemd. Het college van burgemeester en wethouders zal in januari of februari 2025 een apart besluit nemen over deze nieuwe regeling. Dit besluit wordt dan tegelijk bekend met het definitieve besluit over de plannen die hierboven beschreven zijn. In de tijd dat er nog geen besluit is over de nieuwe regeling, geldt nog steeds de tijdelijke regeling.  

Na het besluit over de nieuwe regeling komt er een overgangsperiode van 3 maanden. Tijdens deze overgangsperiode kunt u met de tijdelijke regeling en ook met de nieuwe regeling een offerte (berekening van de koopsom) opvragen. Zo kunt u bekijken welke regeling voor u het beste past.  

In april van dit jaar hebben wij alle erfpachters met een lopende aanvraag, het advies gegeven om te wachten met het omzetten van de erfpacht naar vol eigendom. De nieuwe regeling kan in sommige gevallen namelijk beter uitpakken voor de erfpachter. De aantoonbare extra kosten die deze erfpachters maken door het uitstellen van de aankoop van de bloot eigendom, wil de gemeente (onder voorwaarden) vergoeden. Deze voorwaarden zullen staan in het collegebesluit over de nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom. Deze voorwaarden worden dus bekend in januari of februari 2025. Het plan is om deze kosten -bij het overdragen van de bloot eigendom- te verrekenen. Dat betekent dat de aantoonbare extra kosten worden afgetrokken van het bedrag dat de erfpachter (de koopsom) moet betalen voor de bloot eigendom. 

De regels voor erfpachters die geen woning of garage op erfpachtgrond hebben, maar bijvoorbeeld een bedrijf of kantoor, blijven hetzelfde als wat er in de huidige ‘Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht’ staat. In dat document staat ook dat niet alle soorten erfpachtrechten gebruik kunnen maken van de regeling. Dit geldt ook voor erfpachters in door de gemeente aangewezen (her)ontwikkelingsgebieden. Dit zijn geen gebieden met woningen, maar bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Dit betekent dat sommige erfpachtrechten niet kunnen worden omgezet naar vol eigendom (het kopen van de bloot eigendom). Dat blijft dus zo.